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新城悦服务分析报告：摆脱枷锁，整装待发。常州起步逐步拓展最终实现上市：新城悦服务（1755.HK）前身新城物业在 1996 年于常州创立，主营业务为物业管理服务及增值服务。经过多年探索，公司在 2018 年于香港交易所主板挂牌上市，2021 年提出“大社区+大后勤”双链驱动 战略，聚焦核心需求，夯实专业能力，深化区域聚焦，坚持有质增长。2023 年， 公司开始精耕专业领域赛道，发力电梯、团餐等业务构筑“第二增长曲线”，已 形成双链开花局面。

管理层经验丰富，激励充分：公司董事长兼总经理戚小明 2002 加入新城悦服 务，曾任职新城发展总裁助理，有 20 年从业经验，首席运营官执行董事杲新利 在新城集团内历任多个职位，有 15 年行业经验，副总经理执行董事吴倩倩于 2007 年加入新城集团并从业至今。公司于 2019-2023 年间多次向核心骨干授 出购股权或奖励股份，充分调动团队积极性。

核心业务稳健发展，结构持续优化：1）物业服务业务是公司的基石业务，收入 持续增长，2022 年物业服务板块收入超过 30 亿，2023 年上半年近 17 亿，从 历年收入构成看，物业板块在公司业务收入中的总占比还在持续提升，2020 年 物业服务业务收入占比约 44%，2022 年达到 58%，2023 年 H1 为 63%； 2）开发商增值和智慧园区服务随地产业务同步收缩，短期内虽然会影响公司整 体的收入业绩增速，但也表明公司正逐渐脱离对房地产行业的依赖，中长期看 公司可持续性业务占比在提升，对于优化公司商业模式有积极作用； 3）社区增值服务多个细分赛道实现突破，2023 年 H1 公司团餐业务实现收入 2.22 亿，同比+55%，设施管理板块实现收入 1.31 亿，同比增长 23%，固定资 源板块 2023 年 H1 同比增长 67%。考虑到公司团餐业务从 2021 年才开始布 局，电梯及充电桩业务也在快速发力，各细分业务的渗透率依旧有较大空间。