房地产行业2024年度策略报告：增量的下半程，存量的新征程.pdf

上传者：M*****
时间：2023/12/08
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房地产行业2024年度策略报告：增量的下半程，存量的新征程。回顾 2023：销售去化承压。销售整体改善低于预期，核心城市销售面积占比提高，期现结构背离，二手成交有所改善；库存仍处高位，去化周期有待下降；开工疲软，竣工增长，投资结构有变；拿地向核心集中，土地市场表现较弱。

展望 2024：政策有望持续宽松，销售面积同比微降。目前市场具有销售下滑、库存上行、开工下滑、竣工领先的特点。考虑到居民杠杆水平、城镇化率等因素，我们认为销售总体规模的支撑需要 1）以时间换空间——房贷利率处于下行通道，降低购房成本消化库存；2）以空间换空间——核心区域强者恒强吸引住房需求；政策上持续放松需求侧、供给侧给予房企相应的支持。有别于市场的悲观预期，我们预测 2024 年销售面积同比微降 0.18%，中性预期下投资同比下滑 3.97%，新开工和施工面积同比下降 4.24%、8.92%；2030 年前我国住房总需求有望维持在 10 亿方左右。

增量地产：周期下行阶段房企降杠杆缩表，拿地审慎。目前楼市处于信用宽松阶段即需求侧降首付比例房贷利率下行、供给侧降融资门槛、降融资利率的阶段，居民消费尚未拐头、行业投资意愿出现分化。未来，1）房企头部效应凸显；2）按照拿地推盘节奏推算，行业整体结算毛利率依然处于筑底阶段，房企间盈利能力或将分化；3）强运营将成为房企发展的关键。商品房开发之外的保障房、代建有望助力房地产发展向新模式转型。

存量地产：1）商业地产：消费复苏尚待中低端向高端传导，核心城市消费有望表现韧性，必选消费或将表现稳定，布局核心城市的线下体验式业态零售物业有望率先复苏。2）在宏观经济复苏的前提下，REITs 整体有望实现良好的经营表现。3）随着房地产开发业务集中度提升，伴随着竣工高峰，物管公司在管规模集中度有望相对应的提升。