海外地产物管行业2024年度策略：行业有序发展，关注业绩派息的持续性.pdf

海外地产物管行业2024年度策略：行业有序发展，关注业绩派息的持续性。房地产：优化政策密集出台，行业健康有序发展。展望 2024 年，房地产 行业的“内忧外患”将有望缓解，1）对内，随着优化政策的密集出台， 商品房销售修复，国家对“三大工程”的支持，以及公募 REITs 的推进， 行业的信贷风险有望得到控制；2）对外，美国加息进入尾声，港股流动 性有望改善，人民币汇率压力减轻。内外部环境都有利于地产板块的估值 修复。对于财务状况安全、融资通畅、积极补充优质土储、人才聚集的地 产公司，将迎来发展机遇，销售规模稳步提升，业绩和派息持续增长。推 荐华润置地、越秀地产、绿城中国；另外推荐代建行业龙头公司绿城管理 控股，以及房地产交易服务平台贝壳。

物业管理：外部风险缓解，行业特性重新被发现。物业管理公司的发展从 规模的快速扩张到经营能力的夯实转变。过去看重的是扩张、收并购的能 力、规模成长的速度，现在更看重是成长的质量，尤其是资产负债表的稳 定性。随着外部风险的缓解，与关联地产公司的独立性加强，物管行业存 量+增量的业务模式、强劲的现金流特性和成长性将会被重新发现。业绩 稳健增长、派息丰厚的国企物管公司估值将重估。推荐华润万象生活、中 海物业、保利物业。

港资地产：稳健经营，持续派息。香港本地地产公司经历多轮经济周期， 企业的经营进入稳态，实行稳健的财务政策，均保持较低杠杆水平，同时 持有优质的商业物业，产生持续性现金流，可覆盖利息及股息支出，因此 有稳健的可持续的派息。未来随着美国加息进入尾声，甚至开始降息，能 够提供稳定派息的香港本地地产股配置价值加大。

商品房销售复苏缓慢，城市和房企表现分化：虽然行业放松政策密集释放， 商品房销售整体复苏缓慢，城市和房企的表现分化。核心一、二线城市好 于低线城市，国企地产公司好于民企地产。土地市场与此类似，国企地产 公司拿地聚焦核心一、二线城市，补充优质土储。上市国企地产公司销售 均取得大幅增长，预计后续销售将保持稳健增长。

国企地产业绩稳健，派息持续：房地产公司的业绩表现分化巨大，大部分 民营房企录得巨幅亏损，主要由于结算项目毛利率下降、开发项目计提减 值损失、汇兑损失等导致。大部分民企进入债务重组阶段，停止派息。国 企地产公司财务状况较好，拿地和销售比较顺畅，房屋准时交付，保持了 稳健的业绩和派息。由于房地产公司业绩的滞后性，当前民营房企新房销 售大幅下跌必然会导致未来财报的收入大幅倒退。而国企地产公司财务状 况较好，拿地和销售比较顺畅，业绩稳健，派息也能持续。