房地产行业专题报告：如何实现中国特色的双轨制新发展模式.pdf

房地产行业专题报告：如何实现中国特色的双轨制新发展模式。中国房地产市场供应格局。现有住房供应体系：商品房为主、保障房为 辅。初步形成以市场化供应的商品房为主，以政府支持的公租房、共有 产权房、保障性租赁住房等保障性住房为辅的住房供应体系。住房保障 体系：建设重点转向租售并举。从以经适房为主过渡到以公租房、共有 产权房和保障性租赁住房为主的多层次体系。2020 年后，保租房成建设 重点。截至 2023 年 9 月，全国保障性住房（不包含棚改）存量约 3962 万套。

新加坡、德国模式的“双轨制”住房体系经验。新加坡“公共组屋为主、 私人住宅为辅”实现“居者有其屋”。德国“租赁市场保障体系完善” 实现多元供给与房价稳定。但新加坡和德国的住房保障体系的卓有成效 离不开其特定的历史契机，我国住房市场已经迈入存量时代，实际略有 滞后。照搬照抄德国、新加坡模式并不适合我国国情，但其保障房体系 建设的关键要素仍值得我们借鉴。首先是政府对保障性住房市场进行强 力的干预和支持，比如新加坡通过低价征地大幅度降低公屋建设成本， 政府的管制下土地供应的规模和房价被有效的控制。其次是丰富的住房 供给体系，比如德国每年按需制订住房建设规划，对高、中、低各档房 屋建设进行顶层指导。

中国住房市场的未来：“高端靠市场、刚需靠保障”双轨制新发展模式。 保障房的供给缺口及对供给格局的影响：按 2030 年实现保障房供需平 衡的目标，2023 年 9 月至 2030 年缺口 1304.9 万套。2030 年保障房占 存量住宅比重低于新加坡组屋占全部住房比重。2024-2030 年全国、40 个重点城市新增保障房占新增住宅比重分别提高 3.8、5.6 个百分点，新 增保障房占比提升势必意味着将对商品房市场形成一定程度挤压，尤其 是偏刚需类的与保障房定位接近的产品将受到更大的冲击。如何保证现 有模式向“双轨制”模式的顺利转变？以下是关键点：1）资金层面， 地方政府财政承压，未来保障房建设推进的资金将以财政资金为主、社 会资金为辅，中央财政资金的发力可能是未来重要看点；2）土地层面， 未来新建保障房的用地指标不宜过多挤占商品住宅用地指标，宜通过收 购存量项目、城中村改造和商改住等方式丰富大中城市保障房供给来 源，压降划拨供地方式；3）运行机制，通过立法将住房保障制度提升至 最高法律效力层级，保障房实施全封闭式管理，严格限制套利行为。