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房地产行业2024年度投资策略：预计行业指标降幅收窄。需求端政策力度超预期，基本面仍未走出弱复苏通道。2023 年初需求较强，但复苏 持续时间较短，Q2 起市场迅速降温，商品房销售面积回落至 11-12 年水平，销售金 额不及 16 年水平。7 月政治局会议首次定调房地产市场供求关系发生重大变化，8 月底以来需求端“认房不认贷”+降首付+降二套房贷利率等政策组合超预期，一线 城市纳入政策工具箱，二线及以下城市逐步解除限购。强刺激下核心城市新房市场 短暂回暖，但持续性仍有所不足，10 月百城商品住宅成交面积/金额同比增速分别为 -22.0%/-18.0%，维持较弱水平。二手房成交虽好于新房，但新政后市场呈现“以价 换量”趋势，核心城市挂牌量高企，加剧房价下行压力。不同能级城市间销售分化 程度有所收敛，一线城市也面临量价压力。土地市场延续低迷，300 城土拍成交同 比降幅走阔，房企拿地进一步收缩、聚焦。总体来看基本面仍未走出弱复苏通道。

房企经营延续分化态势，近期融资端支持政策有所发力。尽管下半年来需求端政策 密集发力，累计宽松力度或基本追平 2014-2015 年，但从实际效果来看低于预期。 百强房企整体销售表现弱于行业，企业间表现仍有分化，央国企的领先幅度有所收 窄。销售走弱、融资不畅以及保交楼等压力冲击部分房企现金流，违约风险蔓延至 头部民企和混合所有制企业。近期房企融资密集频获政策表态支持，关注融资端政 策的支持范围及力度。

城中村改造和保障房建设有望成为重要抓手，预测 2024 年行业主要指标前低后 高，全年降幅收窄。城中村改造有利于提升核心城市中长期优质供给，一定程度上 或加大信用投放，并推动形成实物投资量。我们测算 21 个超大特大城市待改造城中 村建面积 3.1 亿方，以改造周期 10 年左右测算可拉动年化投资额 3440 亿、年化商 品房销售额 2145 亿。保障性住房建设全面提速，“市场+保障”双轨制目标下配售 型保障房或成为发力点，我们预计保障房建设推进或快于城中村改造，估算 24-25 年乐观情形下年化筹建规模或达 500 万套，年化拉动投资 0.9-1.5 万亿左右。预计 2024 年行业主要指标前低后高，剔除统计局基数调整因素后全年降幅收窄，预测销 售面积/销售金额/新开工面积/投资完成额分别同比-8.2%/-8.4%/-0.3%/-6.6%。