消费类基础设施行业专题研究：成功基因资源决定，品牌赋能席卷而来.pdf

消费类基础设施行业专题研究：成功基因资源决定，品牌赋能席卷而来。2023 年，消费类基础设施出现复苏迹象。2023 年上半年，消费基本面复苏引领 购物中心一些前瞻指标出现复苏迹象，如客流、净开店率、租金调增占比等指标 出现回暖态势。但整体复苏进程晚于消费基本面的复苏，整体出租率和租金仍然 走弱，但走弱趋势有所放缓。我们认为，这和商户观望态度较强，开店投资意愿 复苏滞后于消费基本面复苏所致。我们预计，伴随商家预期稳定，2023 年下半 年将看到购物中心空置率和租金等实际经营结果回暖。此外，在复苏的进程中也 存在分化，高线城市和大项目复苏更快，不同业态也呈现不同的升降温趋势。

头部品牌项目经营情况好于整体。2023 年上半年，购物中心头部化、品牌化趋 势延续。根据赢商网统计，2023 年上半年 TOP30 企业 3 万平米以上购物中心 新开业数量占到上半年全国开业量的 46%，开业存量占到全国存量的 37%。头 部企业经营也率先复苏，大多数企业实现客流、销售额和租金同店可比正增长， 增长幅度好于全国平均水平。此外，头部品牌亦积极拓展规模，内资品牌企业轻 资产复制蔚然成风，而占据重奢高端的港资品牌企业则一般通过股权合作扩张。

先天资源禀赋决定成功基因。虽然我们高度认同运营对商业地产资产的重要性， 但不意味着运营可以让质素偏差、位置不佳的商场起死回生。我们认为，优质的 消费基础设施往往位于核心城市的核心商圈；在时间上有先发优势，并擅长以强 势历史业绩凝聚租户组合和人流；且往往具备一定规模的建筑规模体量。总体来 说，运营可以提升低水平物业的质素，但不能改变低水平物业的前景。不过，好 基因亦不能保证商场本身的成功，位置好、规模大的商场，也可能因为运营方的 相对弱势，最后走向衰败。

品牌赋能席卷而来，头部企业地位明确。我国消费类基础设施结构严重分化， 低效物业改造空间大。据赢商网的统计，我国有 57%的项目为成熟期物业，且 存在大量低效项目。同时，以华润万象生活为代表的企业也证明了第三方委托的 业务模型可行性，并通过招商和会员的规模经济，不断加强集团对于核心商户资 源和客户资源的掌控，进一步巩固和提升市场地位。根据嬴商网统计，2022 年 开业的购物中心中，存量改造项目占全年开业量的比例超 10%，我们预计这一 比例将进一步提升。同时，行业格局基本确定，现阶段缺乏品牌势能的平台，除 非拥有地标性的资源储备，并下决心花大力气发展商管业务，否则很难后来居上。