房地产行业城中村改造专题报告：城改的十个关键问题.pdf
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- 时间：2023/10/07
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房地产行业城中村改造专题报告：城改的十个关键问题。（1）城中村是怎么产生的：改革开放以来我国城镇化进程快速推进，市区 的快速扩张不断将农村纳入城市的规划范围；
（2）城中村改造的政策支持力度如何：中央层面高度重视城中村改造、城 市更新等问题。2020 年以来我国国务院、财政部、住建部等部门多次在各 类会议、各项政策中提及城市更新及城中村改造；
（3）本轮城中村改造的范围是什么：本轮城中村改造的范围是我国 21 个 超大、特大城市；
（4）城中村改造与棚改有什么区别：改造范围、改造内容、资金来源及安 置方式均有区别；
（5）超大、特大城市城中村改造的规划：本轮城中村改造涉及的 21 个超 大、特大城市均出台了专项政策或在政府工作报告中提及城市更新、城中 村改造规划；
（6）城中村改造的主要改造模式是什么：按实施主体划分，可分为政府主 导型、村集体主导型及开发商主导型；
（7）城中村改造的资金来源是什么：目前城中村已包含在地方政府棚户区 改造专项债券的资金用途范围内，后续可关注针对城中村改造细分领域中 长期资金的政策，我们认为资金来源可能包括政策性银行专项贷款、商业 银行专项贷款、城市更新基金等；
（8）城中村改造的收益来源是什么：实施主体参与改造项目通常可以获得 土地出让收入、商品房销售收入及持有商业资产带来的经营性收入；
（9）城中村改造的影响有多大：在拆除比例为 20-80%的情况下，以 2022 年我国房地产开发投资 132895 亿元为基数，每年城中村改造项目可拉动房 地产开发投资 4%-13%；在货币补偿比例为 10-30%、拆除比例为 20-80%的 情况下，以 2022 年超大、特大城市商品房销售额为基数，则本轮城中村改 造每年可增加超大、特大城市商品房销售额 8.64%-46.09%。
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