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建筑材料行业城中村改造专题：聚焦超大特大城市，有效补充建筑设计与地产链需求。城中村改造是完善住房多层次供应体系的重要举措：（1）过去 40 余年我国 城市建设的焦点从增量发展向存量优化转变；城中村改造是城市更新的重 要部分，能够盘活用地资源、调整用地规划、增加保障性住房的供应，有助 于完善我国住房多层次供应体系；（2）城中村改造与棚改、老旧小区改造的 改造对象不同，且改造周期较长、改造方式更温和，更强调综合整治。

本轮城中村改造聚焦超大特大城市，改造周期拉长，社会资本成为重要主 体：7 月 21 日国常会审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村 改造的指导意见》：（1）改造范围：本轮城中村改造范围聚焦于经济发展较 快且人口流入较多的超大特大城市，近期国家统计局更新全国城乡分类代 码后扩容至 22 城；9 月自然资源部进一步印发《关于开展低效用地再开发 试点工作的通知》，指出“将在北京市等 43 个试点城市开展低效用地再开 发试点”；（2）改造周期：《意见》中提到“稳中求进”“成熟一个推进一个”， “留改拆”并举也对精细化管理提出了要求，需要兼顾人居环境、配套设 施、空间利用等考量，总体而言以稳为主；（3）拆建比例：现行要求城中村 改造拆旧比不高于 20%，拆建比不低于 2，整体要求较严格；当前房地产基 本面持续下行，且多数城中村建筑本就涉及到超规模建造的问题，因此我 们认为 63 号文在此轮城中村改造实施的过程中有望适度放宽。（4）资金来 源：央国企有望在此轮城中村改造中发挥重要作用，专项债、城中村改造专 项借款支持城中村改造的趋势已基本明确，有助于填补资金短板。

超大特大城市城中村改造将带来每年数千亿投资额：（1）截至 2023 年 9 月， 大部分超大特大城市已经发布了支持城中村改造的相关要求和规划文件； （2）测算 22 个超大特大城市的城中村建筑面积共计 11.5 亿方，带来的每 年新建商品房建筑面积为 6582 万方，平均每年拉动投资 7076 亿元；（3） 若测算范围拓宽至包含自然资源部试点中的非超大特大城市后，我们测算 城中村建筑面积共计 16.1 亿方，带来的每年新建商品房建筑面积为 9189 万 方，平均每年拉动投资 9878 亿元。