房地产行业城中村改造专题研究.pdf

房地产行业城中村改造专题研究。城中村改造为这轮地产重要政策之一。今年以来，中央高级别会议已多次提及城中村改 造。尤其是 7·21 国常会《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》正 式落地，加大政策支持力度，加快城中村改造进程。

城中村改造的市场有多大？1）根据我们的测算，我国全国范围内城中村约 1919 万套，占 存量住房的 10%，涉及面积或达 17.5 亿平。1919 万套的规模约为老旧小区改造体量的一 半，约为棚户区改造的三分之一。考虑到城中村改造主要集中在一二线城市，实际体量或 将更小。2）从省份结构数据看，城中村多集中在东部沿海一带，15%位于广东、9%位于 山东、9%位于浙江、8%位于江苏；而棚改和老旧小区改造均主要是集中在中西部省份。 3）根据我们测算，超大特大城市城中村待改造规模约 7.7 亿平，一线城市 3.1 亿平。其中 深圳 2.2 亿平、武汉 6546 万平、东莞 6037 万平、广州 5693 万平、杭州 5591 万平、郑州 4457 万平，城中村体量相对较大。北京和上海分别为 1756、1528 万平。

重点城市如何开展城中村改造？城中村改造要经过规划、前期土地开发整理、土地收储、 建设四大阶段。从市场实践来看，普遍存在土地变性、利益关系与产权复杂、清产清资、 资金筹措困难、市场主体参与积极性不高等难点。因此改造是长期而渐进的过程，单个项 目 7-8 年，整个城市周期会更长，以上海为例，预计需要 19 年（2014-2032 年）。1）从 主导方来看，目前我国城中村改造模式有四种：政府主导（以杭州、上海等为主）开发商 主导（以珠海、郑州为主）；村集体主导改造（以广深为主，通常由村股份公司主持实 施，资金主要来源于村民自筹资金、政府扶持、商业银行贷款）；三方合作模式（以北 京、西安为主）。2）从改造方式看，有拆除新建、整治提升、拆整结合三种，各地根据 城市规划、功能定位、经济实力选择。3）从土地开发模式看，主要有一二级联动和做地 模式。其中深圳、上海、成都等城市多采用一二级联动模式，即允许承担拆迁和土地一级 开发的市场主体不经过招拍挂，通过协议转让、补缴地价等方式获得土地二级权利，优势 在于一二级资源嫁接，节省成本，增厚综合利润空间。广州和杭州主要采用做地模式，即 一级开发后土地必须收储，进行招拍挂后才能进入二级开发，一、二级市场是分开的。做 地模式可以缓解资金压力，也有利于内部充分竞争，更加高效。4）未来改造的资金来源 或有：政府出资（财政补贴、发行专项债券）；金融机构融资（政策性银行贷款、政策性 开发性金融工具、商业银行城市更新贷款、保险资金、不动产私募股权基金等）；城市更 新类基金；城投主体（发行城市更新类债券融资、发行基础设施公募 REITs 等）；社会资 本投资。5）补偿安置预计采用货币化安置比例有限，更多采用实物或房票安置，或与保 障性住房建设相结合。  城中村改造的影响多大？1）对投资：一定程度上拉动投资。根据我们测算，超大特大城 市城中村改造总投资额或达 6.3 万亿元，假设平均到未来 10 年消化，每年的投资额为 6259 亿元，占当前一年投资的 4.7%。其中，一线城市或撬动 2.63 万亿元投资总额，年均 投资额约 2633 亿元。对比棚改年均 1.4 万亿元的投入，城中村改造年投资体量不足棚改的 二分之一。2）对供给：有助于提升核心城市土地供给质量。根据我们的测算，超大特大 城市城中村改造后对应的新建总建面或达 3 亿平，平均每年推出 3087 万平，占当前供应 的 14%。3）对销售：不会大规模刺激销售和房价上涨。根据我们的测算，19 个超大特大 城市城中村改造安置后购买新房面积预计可达 7162 万平，若 10 年全部改造完成，每年带 动的销售面积仅 716 万平，仅占到当前一年商品住宅销售的 0.6%，远低于棚改 15-17 年 13%的销售贡献率。此外，从房价来看，城中村改造预计多采用实物和房票安置方式，房 票是政府和开发商协商后的结果，房企不能随意定价，协商后接受房票规定的价格，因此 反而会对房价有所限制。