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2023年商业地产趋势研究报告：拥抱业态变化，聚焦核心消费。随着持续 3 年的新冠疫情得到控制，中国经济发展呈现温和复苏态势。 GDP、社零等指标恢复稳步增长；交通出行流量和旅游人次同比大幅提 升；失业率较高、消费者支出趋向保守的问题也在逐步得到解决。宏观 经济的复苏以及客流量的大幅增长将带动购物中心扭转颓势，重回增长 轨道。预计空置率和销售额等指标均较疫情时期将会得到显著改善。在 此背景下，我们总结出购物中心赛道的三大趋势：

趋势一：消费支出趋向保守和电商冲击促使购物中心业态分布发生变 化。受疫情的持续影响，大部分消费者对未来收入的增长预期受到损害， 整体支出趋向保守。由于对品质仍有追求，消费并未降级。但消费者开 始积极寻求更具价格竞争力的购买渠道。电商尤其是近年来崛起的直播 电商，凭借着以量换价的低价优势和精准推送的缩短决策路径优势，进 一步冲击线下商业份额，2022 年网上零售额占比已高达 31.3%。购物中 心作为线下购物的重要渠道，拥有“吃喝玩乐买”一站式购物体验的优 势，不会被线上电商完全取代。但适当降低零售业态占比、提高文体娱 业态占比、减少与电商的正面冲突形成优势互补，已成为当下购物中心 业态招调的重要方向之一。

趋势二：购物中心在高能级城市具备更高的天花板和稳定性。对比购物 中心在不同能级城市的复苏表现，我们从消费者、品牌、购物中心三个 角度进行对比分析：（1）从消费者基础看：高能级城市的市区人口仍然 维持净流入趋势，且流入速度较低能级城市更快；同时高能级的人均支 出远高于低能级城市，表现出较强的消费力。（2）从品牌开关店情况看： 高能级城市的首店开业占比不断提高，首店吸引力与日俱增；另一方面 侧重下沉市场的品牌在疫情期间关店比例更高。（3）从购物中心城市分 布看：在客流和品牌均向高能级城市聚集的情况下，购物中心作为链接 两者的平台也将越发青睐高能级城市，2023 年购物中心拟开业 TOP11 城中均为商业一线和准一线城市。我们认为此趋势在未来仍将延续。

趋势三：重奢购物中心赛道发展更具潜力。受益于奢侈品的两大优势： 频繁提价和稳定高净值客群，奢侈品行业天生具备极高的成长性和抗风 险特征。3 年疫情期间，由于出入境限制，中国境内奢侈品市场逆势增 长。中国 2030 年有望超越美洲和欧洲，成为全球最大的奢侈品消费市 场，占全球奢侈品市场份额的 25%-27%。尽管当下疫情消退出境旅游恢 复，但考虑到出境航班较少、人民币贬值代购吸引力下降、消费者习惯 养成等因素，我们认为国内奢侈品市场受到的影响有限，依然拥有巨大 潜力。而购物中心作为奢侈品消费的最主要场景，头部重奢购物中心一 直保持着亮眼的业绩表现。在中国中产阶级日益壮大的趋势下，我们认 为重奢购物中心赛道较大众化购物中心拥有更高的价值。