房地产产业链专题研究：居住政策重心翻转，老房消费加档提速.pdf

房地产产业链专题研究：居住政策重心翻转，老房消费加档提速。居住政策的长期重心，已经从增加人均住房面积，转向切实提升居住品质。1998 年以来，我国的居住政策发力点一直都在扩大居住面积，因为居住面积不足是长 期困扰居民生活水准提升的重要因素，也因为房地产行业本身可以成为重要的经 济增长点。在这段时间，居住政策甚至常常被狭义理解为房地产开发的相关政策。 但一方面二十多年以来居民居住面积已经明显提升，并超过了发展中国家一般水 平，另一方面房价过高，开发规模过大等现实问题出现。社会对于居住相关领域 的最迫切要求，在于提升居住品质，即提升居住空间的利用效率，满足居民多元 化的需求。这种存量的需求包括了装修，局部改造，家居焕新，智能化应用，也 包括了和广义家居相关联，和社区生活挂钩的诸多领域。

促进家居消费政策落地，预计加速补短板，强有力鼓励老房相关消费。近日商 务部等 13 部门印发《关于促进家居消费若措施的通知》，促进家居消费（这里 的家居是广义家居含存量居住相关的各类消费，不仅是下文提到的家居消费，即 家具和纺织品等）。我们认为，这一政策贴近社会需要，调研十分充分，视角十 分全面，高度因地制宜，也高度尊重市场机制。政策的具体执行有待进一步细化， 但政策指明了老房消费市场的巨大潜力，大量细分产业，尤其是那些本身具备市 场化盈利模型的产品，可能在政策鼓励之下进一步做大做强。

住宅物业管理公司受益于老房消费。物业管理公司是老房消费活动的组织参与 者之一，也是产品和服务的提供者之一。居住政策的重心变化，既给物业管理公 司带来新的盈利增长点（例如局装业务），也给物业管理公司提供了提升业主满 意度的机会，更意味着品牌物业管理公司的优势进一步强化。我们认为，2023 年是物业管理行业和开发行业充分脱钩的元年，物管行业具备显著的价值重估机 会。我们重点推荐万物云、华润万象生活、滨江服务、中海物业等公司。

家居消费：政策激活存量需求潜力，板块消费属性有望增强。我们测算，2023 年家居零售规模约 2.6 万亿元，其中在住房改造需求占比 45.1%，已成为家居零 售最大的需求来源。政策着力点在于更好地促进家居存量翻新需求释放，若政策 带动下在住房翻新单套消费金额增长 10%、翻新周期从 15 年降至 13 年，我们 预计能拉动家居零售需求增速抬升超 10pcts。伴随存量需求崛起、地产拉动贡 献趋弱，家居行业消费属性料将不断增强，与此同时旧的发展模式瓶颈突显，更 应关注模式创新和新业务拓展成效。我们认为具备综合性渠道管控能力、产品力 更为出色、对挖掘存量需求有前瞻布局的家居公司，后续将持续引领行业集中度 提升。家居产品品牌公司推荐欧派家居、箭牌家居、志邦家居、索菲亚、敏华控 股、慕思股份，建议关注顾家家居、喜临门；家居卖场推荐居然之家。