房地产行业2023年中期策略：潮起泥沙涌，水落现真金.pdf

上传者：M*****
时间：2023/07/03
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房地产行业2023年中期策略：潮起泥沙涌，水落现真金。商业地产投资策略：整体供应过剩，细分子行业及资产运营差异度大。 03 年至今零售商业累计竣工 22 亿方，整体供应量较大，目前待竣工体量仍近 20 亿方，未来供给压力依然偏高。业态表现上，写字楼整体供应较大，除个别核心城市如上海、北京外，多数城市处于写字楼高空置率状态，吸纳表现改善需要较长时间。购物中心整体存量运营为主，增量贡献放缓；租金坪效在 20-22 年受疫情影响进入下行通道，未来随着政策对消费需求的刺激、线下零售消费的温和复苏，有望获得改善。企业端购物中心租金坪效稳定度强于写字楼租金坪效，且 2023 年有望受益消费端复苏，在购物中心业态上具备强运营能力的商业商管公司或具备 alpha。

物业投资策略：关注成长性差异，进入绝对价值位置。23 年上半年，物企三大业务同比去年均有边际改善。预计样本物企 23H1 基础物管合约面积增速（4.5%），地产竣工端的高增长为在管面积增长创造了条件。地产销售上半年整体表现较去年有所恢复，社零也在温和复苏。更为重要的是，受益于关联地产的稳健经营和信用背书，强信用物企依然具有最强的增长确定性和潜在增速，具备优异的逆周期基本面属性。截至 6 月 27 日，恒生指数位于 19 年来 6.7%分位，龙头物企的动态 PE 位于 2.1%分位。下半年中国经济或持续复苏，地产政策也存在放松预期，物业板块具备有利的估值修复机会。估值处于较低水平且具备修复机遇，当前是布局优质物企投资机会的良好时点。

C-REITs 中期回顾：完善政策制度，低经敏价值标的表现良好。23H1 消费基础设施放开试点，交易所审核规则进一步细化。本期新发上市项目 3 单，发行进度缓慢，主要系 6 月前无项目申报至交易所。C-REIT s 整体走势下降 14%，弱于股债表现，是弱流动性、高估值释放和业绩承压多重因素作用的结果，也反映出市场对于后续经济复苏以及对应资产稳定运营信心并不强。REITs 后续走势或将取决于对政策的信心和经济恢复表现。