房地产开发行业2023中期策略：等待与希望.pdf

房地产开发行业2023中期策略：等待与希望。上半年基本面：（1）销售复苏昙花一现，下半年可能持续低迷。2023 年 Q1 因积压需求释放销售短暂冲高后 4、5 月环比转跌，当前购房情绪仍然 处在缓步下滑的阶段，若无持续强烈政策刺激，我们认为下半年销售端可 能持续低迷。（2）土地供应量缩质升，拍地集中度提高。2022 年 300 城 宅地成交建面跌至近十年最低，2023 年上半年继续收缩。土地投资低迷 主要因：销售走弱，房企拿地意愿低迷；地方平台公司拿地能力萎缩；参 与拿地房企数量大幅减少。我们认为下半年拿地依然是整体低迷局部火 热，全年土地市场成交同比继续负增。（3）新房库存高位盘整，短期难 走出库存高企的困境。狭义库存自 2020 年后进入高位盘整期，2023 年上 半年因推盘量减少以及销售弱复苏库存有小幅回落，但是相较于销售额已 经回到 2017、2018 年，库存绝对值才刚回落到 2020 年初的水平，当前 仍处于历史较高位置，其中三线城市库存压力尤为严重。

目前政策整体效果不及预期，需要更大级别的政策托底。融资端的“第一 支箭”、“第二支箭”落地效果较为一般，“第三支箭”落地偏慢；大部 分城市“因城施策”的政策已接近“顶格”，而从地市层面看新房销售依 然较为低迷，政策放松的效果不佳，一线城市尚余一定的放松空间；保交 楼整体进展稍慢。当前处在一个长坡下行阶段的腰部位置，这个阶段出台 的政策产生的效果会逊于长坡上行期。而且，政策力度不够大是不足以对 市场情绪产生托底作用或者扭转的作用，不足以改变行业运行的趋势。我 们认为行业的趋势性下行以及连带产生的对地方财政收入就业的影响需 要更大级别的政策来托底。

在对同样经历供给侧改革的地产和煤炭行业周期进行复盘之后，我们的结 论如下：（1）地产行业供给侧出清力度媲美当时的煤炭（本轮房地产的 房企出清幅度达到了 40%），但地产的库存状况弱于煤炭（在库存较高的 时候，首先是去库存，而后才是价格的修复），价格上下的弹性弱于煤炭 （下方的空间有限，上方空间同样有限，理论上相较煤炭会更为平滑）。 （2）从需求维度来看，煤炭企业更受制于总量β（其各区域价格差异较 小，可流通交易），而地产企业在逐步走向α，企业间城市布局、融资的 差异等在被逐渐拉大。