房地产行业专题报告：更新改造、人均居住面积改善驱动未来住宅需求.pdf

房地产行业专题报告：更新改造、人均居住面积改善驱动未来住宅需求。需求空间：我们考虑空置率为20%，有效需求漏损率为10%时，中性预 期下（总和生育率为1.0，城镇化率达70%以前每年增加0.5个百分点）， 2023-2030年我国商品住房需求年均约为10亿平米；若采用乐观的城镇 化发展假设（城镇化率达70%以前每年增加0.8个百分点），则23-30年 我国商品住房需求年均为11.22亿平米。

住房增量空间细分情况：改善需求和更新改造空间有望支撑未来住宅 需求企稳。（1）城镇化驱动需求：由于总和生育率为1.0时，总人口呈 下降趋势，而城镇化率的提升速度（达70%以前每年增加0.5个百分点） 难以使城镇人口呈增长趋势，23-30年由城镇人口变化带动的城镇化驱 动需求年均为-1.4亿平米；（2）改善需求：2020年我国城镇人均居住 面积为38.6平米/人，对比发达国家处于中上位置，仍有一定的改善空 间，我们假设23-30年每年城镇人均居住面积增加约0.7平米/人，则年均 改善需求为6.37亿平米；（3）更新改造空间：目前我国存量住房中高 房龄、住房设施不完善、小户型或低楼层的住房比例较高，至少3成住 房待更新，我们假设23-30年更新率为1%，则年均更新改造空间为3.86 亿平米。

地产投资支撑因素：（1）库存：目前我国住宅库存位于低位，23年4 月广义住宅库销比为11.16个月，显著低于历史中枢水平；（2）资金流 动性：地产融资政策走向宽松，地产信用及资金来源略有边际改善， 房地产开发资金来源自22年2月开始累计同比下降，至22年年底平均降 幅超20%；23年房地产开发资金来源逐步向好发展，至23年4月累计同 比下降6.4%，降幅大幅缩小。

总和生育率为1.0时的地产投资增速：（1）新开工面积：中性情况下（总 和生育率=1.0、新开工面积/销售面积=1.1），23-30年年均新开工面积 为10.93亿平米；（2）竣工面积：预计在“保交楼，稳民生”的政策持续 落地，房地产资金流动性边际改善的背景下，竣工端将得以修复，我 们测算23-30年年均竣工面积为9.55亿平；（3）施工面积：以上一年施 工面积、上一年竣工面积、当年新开工面积测算当年施工面积，23-30 年我国地产施工面积增速中枢为1.6%；（4）房地产开发投资完成额： 过往5年房地产开发投资完成额平均增速/施工面积平均增速为1.47，我 们利用该系数以施工面积增速估算房地产投资增速，23-30年我国房地 产投资完成额增速中枢为2.4%。