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杭州房地产行业研究产业、人口过去兑现，未来优势持续。杭州经济主要由第三产业驱动，数字经济核心产业占 GDP 比例 27%，但新发 展阶段遇到一定瓶颈。1）杭州过去凭借信息节点城市定位、良好的招商引资 模式，在工业、旅游业发展受制约的情况下，率先抓住互联网经济发展机遇， 叠加亚运会带来的基础设施快速完善，降低经济发展成本，实现经济腾飞及人 口快速流入，杭州 GDP 在长三角排名第三，近 6 年常住人口增长规模及增速 长三角第一。2）杭州经济主要由第三产业驱动，GDP 中第三产业占比 68%、 数字经济核心产业增加值占比 27%。3）近年来受互联网行业红利缩减影响， 杭州数字经济核心产业增加值增速放缓，另外，工业产值增速也落后于长三角 主要城市，在新发展阶段遇到一定瓶颈。

杭州与数字经济相关的生产性服务业基础良好，独特的城市定位有助于其在 下一轮行业发展周期中，具备先发优势。1）2021 年杭州软件业务收入全国第 四，增速全国第一，网易、海康威视、同花顺等龙头企业总部聚集；电商平台 交易额占全国 61%，拥有 11 家电商百强企业，其中阿里巴巴市值大幅领先。 2）互联网行业核心生产要素是人才，企业布局优选人才密度较大的区域，杭 州互联网行业人才占比 7.2%，仅次于北京、上海、深圳，但杭州生活成本更 低，而对比其他二线城市，杭州又具备明显的先发优势及人才储备，独特的城 市定位，预计将助力杭州在新一轮竞争中吸引人才，保持产业优势地位。

杭州制造业细分项中，健康产业、电子信息、高端装备制造业尚不具备规模 优势，但政府加强工业投资、数字赋能，有较大的支持产业发展的余地。1） 健康产业中医药制造、医疗器械等领域增速放缓；电子信息产业仅在视频安防、 集成电路设计等少数领域发展较好。2）近年来杭州政府产业换挡提速，制造 业投资额增速连续两年超 25%，数字经济赋能制造业，相关制造业增加值占 工业增加值 28%。3）杭州政府性债务余额与税收收入比 1.5，税收规模超 2000 亿，在长三角城市处于领先地位，未来支撑产业发展仍有较大余地。

2022 年杭州商品住宅销售面积下滑 49%，未来新房销售将向 1400 万方需求 中枢回归。1）2022 年杭州商品住宅销售面积下滑 49%至 1100 万方，核心区 域市场依旧维持一定热度，富阳、临安等外围区域开盘去化率下滑明显；2023 年 1-4 月市场回暖，新房、二手房成交分别为 304、140 万方，同比上涨 25%、 73%。2）政府对于新房限价控制较好，即便近期杭州二手房挂牌量上涨，一 二手倒挂空间缩小，但依靠产业及人口兑现，预计商品住宅需求中枢仍然稳定， 按照常住人口人均成交住宅 1.0 平米保守估计，需求中枢约 1400 万方。3）杭 州新房去化周期仅 4.5 个月；余杭、萧山有望持续兑现预期，支撑房地产发展。