购物中心行业专题研究：拥抱新消费，盘活旧资产.pdf

购物中心行业专题研究：拥抱新消费，盘活旧资产。 疫后商圈迎来变革奇点，拓宽 REITs 试点盘活存量资产。参考日美英，购 物中心是房地产行业少有的具备抗周期、稳定增长属性的资产；3 月 24 日， 证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs） 常态化发行相关工作的通知》，提出将消费基础设施纳入 REITs 市场，意 在提振消费，盘活资产。供需两侧，供给增长，赢商网数据显示，2023 年 全国全年预计新开购物中心 1166 个，人均面积将提升至 0.47 平方米；需 求旺盛，大众点评及百度指数官网显示，2023 年 4 月购物中心线上热度同 比增长 78%。短期关店严重，根据赢商网、大众点评、联商网、高德地图 的数据，受前期疫情干扰，2023 年 4 月较 2021 年 12 月，我们统计 23 座重点城市内购物中心的门店总量削减 14%。今年 3、4 月已呈现门店数 量增加趋势，购物中心进入业态置换期。精准把握区域客户群体，招商直 面客户需求的业态成商管核心。

如何布局直面客户需求的业态？——拥抱新消费，招商适应年轻消费的优 质消费品牌。2022 年，线下消费疲软的大背景下，门店削减的背后是疫情 影响与消费趋势变迁的复合作用。根据赢商网、大众点评、联商网、高德 地图的数据，我们统计 21M12-23M4 重点城市中零售业门店数量削减 22%， 而悦己类如美业、室内运动正增长。布局适应消费趋势的业态可带动购物 中心客流，根据赢商网、大众点评、百度指数的数据，我们对 4000+购物 中心按照场内新消费门店数量划分，2023 年 3 月单个购物中心内新消费门 店数量由 10-19 个提升至 80-89 个，店均线上热度指数由 25 提升至 105。

如何把握具备持续增长属性的客群？——关注面向中产、高净值人群的中 高档、重奢购物中心。依据门店的奢侈品店铺数量及场均客单价对购物中 心进行分类发现，中高档及重奢类购物中心在门店数量和店均线上浏览量 变化上均表现优异，中低档及百货类购物中心关店相对严重。重奢类门店 客群较为稳定，坪效与场内店均客单价高度正相关，根据职业零售网、赢 商网的数据，我们观察 21 样本购物中心坪效与场内店均客单价的相关系数 达 0.9。美团、大众点评线上评分数据显示，消费者偏爱中高档、重奢类购 物中心，同类门店在前述场内可获 2%左右的评分加成。

精准定位客户群体，招商适应消费趋势的品牌，优秀运营积极引流，三维 指标筛选优质商管品牌。我们识别 20 个头部商管品牌的 968 个项目，综合 各档次购物中心的比例与绝对数量，华润万象、恒隆地产积极布局重奢购 物中心，万科集团、宝龙商管、龙湖集团、凯德 MALL 布局中高档购物中 心较多。对于重奢型购物中心，华润万象、恒隆地产吸纳周边高净值人群 能力较强，场内店均客单价较同行业店均客单价增加 40%以上。对于中高档购物中心，龙湖集团、凯德 MALL 积极拥抱新消费，场均数量高于 40 个， 运营能力较强，获得较高线上关注度及门店评分上的消费者偏爱。