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嘉实京东仓储基础设施REIT（508098）投资价值分析报告：优质稀缺资产的价值实现通路。从发行认购、价格收益率表现、较同期股债市场的超额收益等多个角度看，京 东仓储 REIT 都受到了资本市场的较高认可度。我们认为，京东仓储 REIT 底 层资产本身质素较高，外部运营方专业化运营经验充足，我们看好其长期可分 配金额的实现能力兑现会带来的估值持续提升，我们也看好京东仓储 REIT 未 来作为承接京东集团更多优质物流仓储设施物业的资产上市平台的价值。

稀缺的优质物流仓储 REIT 产品。京东仓储 REIT 是市场首支由民企原始权益人 发起的仓储物流 REIT 上市产品，管理团队具备丰富产业运营管理及投融资经 验，经营稳定性可靠。京东仓储 REIT 底层资产包括三项现代化仓储设施，上市 出表实现 57%评估资产增值，有效释放账面资产沉淀价值。产品募资回收资金 我们预计有 9.28 亿元用于 5 个募投项目，持续推进基础设施资产建设良性循环。

高标仓供给结构性稀缺，全周期管理模式逐步成型。我国的现代化高标仓供给 存在结构性缺口，截至 2022 年高标仓占总仓储面积仅 8%，但对存量仓储改扩 建难度大，供给缺口持续存在。而与此同时，电商消费的稳健发展持续支撑着 大规模的高标仓用仓需求，我们预计未来市场整体仍然处于供不应求的状态。 物流资产稳定的回报吸引了大量的产业资源倾斜和越来越多的企业进入，目前 参与企业主要通过自持经营或基金化运作两种模式开展业务，但当前主流的运 营模式是二者的融合。展望未来，我们认为自持模式+基金类投资工具的全周期 综合管理模式正在逐步成型。

区位优势明显，经营环境稳定。京东仓储 REIT 三项底层资产分别位于重庆、武 汉和廊坊，均为我国重要的物流节点城市，具备良好区位优势和稳固的经济底 盘。根据基金公告，各项目当前租金水平均处于市场化租金合理区间之内，租 约期限 5-6 年，期限内租金增长率 2-3%。从租户结构看，各项目承租方均为京 东物流板块的相关主体，合同期限较市场平均水平更长，且关联方京东物流在 项目所在地区用仓需求旺盛，项目资产获得续租的可能性高，稳定性强。同时， 关联方京东物流营业收入的持续快速增长也为项目长期稳定的用仓需求提供了 坚实支撑。对于项目长期运营的稳定性，运营管理机构也已经制定了相关经营 计划和招商策略。

预期长期财务稳健，上市具有多重意义。我们预计长期而言京东仓储 REIT 基金 报表层面营业收入、毛利润、净利润均将维持相对稳定，利润率将持续保持固 定水平。在未来项目经营管理持续优化的过程中，我们预测基金可供分配金额 将相应稳步提升，为投资人带来更丰厚的现金分派回报。京东仓储 REIT 的上市， 为仓储 REITs 板块和 C-REITs 市场注入了新增优质供给，缓解了市场投资需求 紧张的局面，对推动市场成熟稳定发展意义重大，也为投资人提供了更多元的 投资产品选择。同时，京东仓储 REIT 作为一个资产上市平台工具，可以有效盘 活原始权益人的大量存量基础设施资源，有助于发挥京东集团在产业链一体化 的专业运营管理能力，在更长期的视角下持续形成资产管理规模优势。