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中金厦门安居REIT（508058）投资价值分析报告：被低估的租赁市场，被忽略的优质资产。租赁住房行业空间广阔，保租房 REITs 板块发力在即。当前多主体供给、多渠 道保障、租购并举已经成为了我国最明确的住房体系改革方向。我们预测到 2030 年全国城镇租房人口将达到 2.68 亿人，年租金规模约 4 万亿元，10 年复 合增长率将达到 11%，其中机构化租赁住房总租金规模或超过 8000 亿元。在 巨量需求的背景下，“十四五”期间保障性租赁住房的供给放量将成为行业发 展破局点，我们测算 40 个核心城市新建或改建保租房潜在需求或超过 1800 万 套，而今明两年预计行业将迎来第一轮保租房建设落地高峰。在行业大发展背 景下，保租房 REITs 板块将迎来发展机遇，已公告年报的产品表现充分显示了 保租房项目高运营稳定性、低运营成本和低经营杠杆的核心特征。当前保租房 REITs 产品市场规模占比不足 6%，总体仍处于供不应求状态。我们预计在政 策高度支持与投资者高度关注的共同推动下，保租房 REITs 板块将进入快速发 展阶段。

被低估的厦门租赁住房市场。七普数据显示，福建省 34.1%的城镇家庭户居住 于租赁住房中，远高于全国 21.1%的平均水平，叠加当地 32.9%的流动人口占 比和超过 10 万元的人均 GDP 水平，我们认为福建省租赁住房行业发展现状和 潜在发展条件与北京、上海、广东、浙江等区域同时位列全国第一梯队。而厦 门作为福建省核心城市，其城镇化率高达 90%，人口吸引力指数（GDP 占全 国比例/人口占全国比例）长期保持高位，叠加厦门仅次于深圳、上海、北京的 房价收入比，我们认为其中长期租赁住宅市场发展潜力被显著低估。我们测算 至 2025 年厦门市保租房潜在需求规模将达到 48.5 万套，明显高于厦门市“十 四五”期间计划新增保租房 21 万套的总量。此外，受空间及发展历史等客观 条件限制，厦门存量住宅用地供给不足，城中村用地占比较高，高品质租赁住 宅较为稀缺。基金底层资产所在的集美区作为过去 20 年厦门人口净增长总量 最大的区域，未来规划保租房新增供给不足，预计将有效支撑底层资产长期稳 定运营。

稀缺区位条件叠加突出运营能力带来超预期首次业绩，底层资产运营稳定性 强。基金底层资产位于厦门市集美区核心区域，紧邻厦门市主干交通网络，生 活配套齐全，周边高校及产业分布集中，潜在就业及租房需求较大。运营方 面，截至 2022 年底，产品底层资产园博公寓和珩琦公寓平均租金单价仅为周 边可比项目的 68.5%和 75.6%，资产评估单价仅为周边可比项目的 25.8%和 27.0%，租金吸引力及租金回报率双高。在 2022 年项目在超过一半租约到期 的前提下顺利完成续租及换租，截至 2022 年底项目出租率高达 99.2%，同时 实现了平均租金的有效上调，贡献了上市后超预期的首次业绩。以可比区间比 较，基金 2022 年实际完成的营业收入、EBITDA、净利润和可供分配金额分别 较招募说明书预测提升 22.7%、27.5%、56.8%和 10.7%。我们相信，在潜在 需求巨大的市场、优质稀缺的资产、专业且拥有明确激励的运营管理方的共同 推动下，基金底层资产将有望取得长期稳定的运营表现，并为基金份额持有人持续贡献超过同类产品的高水平回报。