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房地产行业分析：上调全年销售目标，预计将实现双位数增长。微观层面来看，22 年超跌，23 年修复预期较强。22 年受房企出险、 疫情封控、收入预期及政策不连续等多因素影响，市场普遍处于超跌状 态。23 年春节后，部分刚需观望情绪消解入市，积压需求释放并带动 改善需求加速入场，热度超预期提升，虽然 3 月以来部分城市新房到 访及二手房带看环比下降，但整体仍高于 22 年水平。

23Q1 新房表现超预期，接近 19Q1 水平。根据样本城市数据，23 年 一季度新房成交接近 19 年水平，二手房超过 19 年水平。月度来看， 新房 3 月表现好于 1-2 月，二手房在连续两个月挂牌高峰的情况下，3 月挂牌去化率略有回落，来访转化率保持稳定。从国家统计局数据来 看，内蒙古、新疆、甘肃、黑龙江及河南前两月销售面积创历史新高。

悲观、中性、乐观情景下，预计 23 年销售面积分别+5%、+12%、+18%， 对应 14.3、15.2、16.0 亿平。我们取疫情之前的 2007-2019 年各个季 度销售面积的上下限，分析各季度商品房销售面积的分位数水平。22 年下半年的需求转移，使得 23Q1 的分位数位置偏高（105%），后续二 至四季度的分位数将有所回落。悲观情景：假设 23Q2-Q4 分位数为 70%、60%、60%，也就是说除了四季度以外，23 年前三季度基本与 22 年水平一致，预计 23 年销售面积 14.3 亿平米，同比+5%。中性情 景：假设 23Q2-Q4 分位数 80%、70%、70%（二季度回到 16Q2 水 平，下半年回到 15 年同期水平），全年销售面积 15.2 亿平，同比+12%。 乐观情景：假设 2-4 季度整体回归 16 年的平均水平，23Q2-Q4 分位 数 90%、80%、80%，全年销售面积 16.0 亿平米，同比+18%。中性 情况，我们预测的 23 年城镇人均住宅销售面积为 1.4 平/人，与 09-15 年的中枢位置持平，明显低于 16-21 年的 1.7 平米/人。

23 年基本面是行情催化剂，选择销售高增长的优质房企。历史上逆周 期博弈政策，本质是博弈政策提升地产公司 ROE 水平。本轮周期在供 给侧改革之后，投资逻辑将切换至顺周期。在不考虑需求端政策的情况 下，优质房企通过主动调结构实现了去化率的提升（核心城市流速快）， 产能的出清帮助优质企业提升拿地利润率（12 家房企 22 年拿地毛利 率 27.8%，高于 21 年的 21.4%），结合扩表情况，优质房企经营 ROE 会随着基本面复苏不断改善。23 年基本面是行情催化剂，23Q1 央国 企销售金额同比 19 年+35%（其中 8 家优质房企+59%），优质房企有 望实现“资金-土地-销售-业绩”的弹性修复路径，推荐关注高增长、强 投资、报表加速扩张的房企价值兑现机遇。