公募REITs专题报告：资产更丰富，市场更可为.pdf

公募REITs专题报告：资产更丰富，市场更可为。公募 REITs 上市以来受到政策大力支持，试点范围持续扩容，配套设施持 续完善。从底层资产来看，我国拥有庞大的基础设施资产，种类齐全丰富， 发展前景广阔，产业园、物流园、保租房、环保、高速公路等均与 REITs 表现出较强的适配性，新能源等的纳入也将为 REITs 带来广阔的增量空间。 从投资人角度来看，22 年全年累计的可供分派比率大多高于 4%，高分红特 征明显，产权类二级涨幅较为可观，综合收益表现较好，为投资人提供了较 高派息、风险适中、中长期配置的选择。未来更多增量类别有望纳入，如消 费类基础设施；公募 REITs 发展前景广阔，可关注扩容过程中的投资机会。

政策端：政策大力支持，市场大有可为，累计募资 900 余亿元

2020 年至今公募 REITs 推动迅速，政策从各方面保障了 REITs 快速发展： 1）试点范围持续扩容，能源、保租房和新基建类是未来政策支持的重点；2） 提高原始权益人积极性，民间资本发行或提升；3）不断扩大投资者范围、 推动长期投资者参与；4）规范收益分配、及时兑现收益、支持投融联动， 允许保险资管成 REITs 管理人等。22 年下半年以来，公募 REITs 开始加速 扩容，目前已有 27 只公募 REITs 结束募集，累计募集 900 余亿元，市场关 注度明显提升，新产品认购倍数普遍很高。在政策的大力推动下，公募 REITs 大有可为，在扩容过程中挖掘机会。

资产端：产业园、物流园、环保等已有多只上市，效益较好，空间广阔

产业园底层资产庞大，证券化率有待提升，海外 REITs 收益可观，关注运 营品质优良、具备区位优势、国企背景等资产。物流园方面，我国仓储存量 规模广大，高标仓供不应求，海外发展成熟，与 REITs 适配性较高。政策 持续加码促进保租房 REITs 发展，扩融空间大，关注人口净流入区域机会。 环保类公募 REITs 收益性受政策和季节等多方影响，存在一定的波动性， 但政策支持推动水务和生物质发电行业发展，发展前景广阔。高速公路存量 规模较大，但证券化率低，融资需求强，但在实际操作层面，普遍存在土地 瑕疵，处于成熟期的高速公路项目与公募 REITs 适配度最高。

资产端：新能源项目和优质商业地产为 REITs 带来增量发展空间

新能源存量项目规模庞大，光伏风电等项目资金需求较大，发行意愿更强， 发行空间更为广阔；水电/核电项目兼具基础资产质量优良及经营模式稳定的 双重优势，未上市小水电 REITs 可期待。优质商业地产项目能提供稳定租金 回报和较大的资产增值空间，且存量空间较大，与 REITs 有天然适配性，发 展前景广阔；但也存在资产波动率高、分化大的问题。从业态来看，存量规 模大、资本化率水平较低的零售物业纳入 REITs 的可能性较大，一线/强二线 城市、核心区域、高品质运营是商业地产现金流稳定和增值的关键因素。