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房地产行业专题报告：美国地产风险有多大？在哪里？地产周期领先于经济周期，地产下行往往伴随着经济衰退。20 世纪 50 年代末以来，美联储的 12 次加息周期都对应 着地产景气的回落，其中 8 次经济都出现了“硬着陆”。2022 年 3 月加息以来，美国地产销售、建设、房价等均显著 下滑，短期内或仍有下行压力。但与 2008 年不同的是，本次脆弱环节主要集中在商业地产领域，而非住宅地产。

住宅地产供需紧平衡，居民债务违约风险较低。需求端，随着抵押贷款利率和房价-收入比的上升，居民住房负担能力 已下降。供给端，2008 年金融危机以来，住宅地产投资开支长期不足，导致住宅库存下降，空置率低，市场呈现供需 紧平衡的格局。债务视角看，美国居民长期去杠杆，宏观杠杆率及家庭负债率均好于金融危机之前。

商业地产供给相对过剩，关注企业按揭贷款风险对中小银行的传导。美国商业地产以办公、商场、酒店等为主，企业 是商业地产的主要需求方。需求端，美国企业现金流、收入预期持续下降，杠杆率偏高，现场办公需求远未恢复，持 续压制商业地产的新增需求。供给端，疫情以来美国商业地产供给增速偏高，空置率上升。从债务视角来看，小型银 行对商业地产的风险敞口更大，现金储备也明显回落。需关注商业地产违约风险对中小银行的冲击。

海外基本面&重要事件：美国金融压力上升，信用利差扩大

美国金融压力上升，信用利差明显扩大。芝加哥联储金融条件指数 3 月 10 日当周-0.4，前值-0.4，OFR 金融压力指 数 3 月 16 日升至 0.9，受美国银行业流动性危机影响，压力明显增加，本周美国企业信用债利差、TED 利差扩大。

美国通胀回落，与预期基本一致。美国 2 月 CPI 同比 6.0%，预期 6.0%，前值 6.3%，连续第 8 个月回落，创 2021 年 10 月以来新低，核心 CPI 环比反弹至 0.5%，略高于预期 0.4%，通胀粘性主要集中在服务中的住房项。

全球高频数据显示美国商品消费回落，全球外出就餐明显改善。美国生产活动回落，BDI 指数大幅上升，全球航班流 量回升，美国新屋开工回升，抵押贷款市场回落，美国商业原油库存增加，天然气库存偏高。

全球大类资产跟踪：海外风险资产多数下跌，避险资产上涨

全球主要股票指数多数下跌，欧洲股指领跌，港股领涨。英国富时 100、德国 DEX、法国 CAC40 领跌，分别下跌 5.3%、4.3%和 4.1%；仅纳斯达克指数、标普 500 分别上涨 4.4%、1.4%。

发达国家 10 年期国债收益率普遍下行。10Y 美债收益率下行 31.00bp 至 3.39%，德债下行 31.00bp 至 2.24%，法 国、意大利、英国和日本 10 年期国债收益率分别下行 33.70bp、27.50bp、25.18bp 和 10.30bp。

美元指数走弱，英镑和欧元兑美元升值，人民币汇率升值。日元、英镑、加元和欧元兑美元分别升值 2.38%、1.28%、 0.70%和 0.24%；仅挪威克朗兑美元贬值 0.69%。在岸、离岸人民币兑美元分别升值 0.28%、0.71%至 6.8867、6.8898。

大宗商品价格多数下跌，原油、有色、黑色和农产品价格普遍下跌，贵金属价格上涨。受恐慌情绪和需求预期下调影 响，WTI 原油、布伦特原油价格分别大跌 12.96%、11.85%。由于加速复产而中下游采购放缓，焦煤价格大跌 32.94%。