房地产行业2023年春季投资策略：东风已至，大势必行.pdf

上传者：A*****
时间：2023/02/22
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房地产行业2023年春季投资策略：东风已至，大势必行。1、基本面：需求有支撑、供给将拖累，总量不悲观、结构强弹性。需求端，我们认为我国中期房地产需求中枢约13.4亿平，规模依然可观；鉴于22年实际销售将低于需求中枢、呈现出超跌状态，预计23年需求端将逐步支撑销售。但供给端，在资金端政策过度收紧下，出险房企数量创新高，估算行业销售产能出清超38%，行业已处过度出清状态，中期行业供给亟待修复，并且短期来看，新增供给紧缺+存量供给不足综合导致供给端将拖累23年销售修复。我们预计23年销售面积同比-8%，新开工同比-9%，竣工同比-1%，投资同比-8%，并预判房地产销售将进入到“L”型总量弱复苏，但结构强弹性，包括一二线销售更具弹性和优质房企集中度大幅提升。

2、政策面：政策或全面转向，供给端应出尽出，需求端亟待跟进。22年9月以来供需两端持续加码，供给端，债权融资“第二支箭” 落地、股权融资“第三支箭”出台，供给端政策应出尽出；需求端，杭州等准一线城市认贷放松，但我们通过复盘来看，在信贷、降息、税收、限购等需求端政策仍有放松空间，目前政策力度仅相当于2014年的60%-70%，需求端政策亟待跟进。我们认为，展望后续政策路径主要包括：1）供给端，如“三支箭”覆盖主体和规模持续扩围落地，三条红线针对优质房企放开，并购重组税费减免，商业地产REITs落地等；2）需求端，如四限放松、二套房首付比例及认定标准放松、房贷利率继续下行、棚改房票安置扩围等。

3、估值面：供给过度出清，格局优化更剧烈，估值中枢将上移。选股逻辑方面，市场从此前的内卷式集中度提升转向格局优化集中度提升，行业生态更为持续；追溯2017年，行业市场总量仍处于量价齐升过程，房企在经历一波加杠杆后在手土储均十分充沛，因此行业股价驱动因素主要在于规模增速；而当前周期看，市场呈现供需双弱局面，除去当前拿地销售更为靓眼优质公司外，也可扩容至第三象限中具备更优质资产的民企，以及一二线城市地方国企。估值空间方面，当前11家房企结算PE均值7倍、销售PE5倍，对比2018 年结算PE均值13倍、销售PE9倍，相应上升空间仍有78%、92%。