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REITs专题研究：他山之石，来自海外REITs市场的经验。REITs 即“不动产投资信托基金”，是以发行收益凭证的方式募集投资者的资金，以 能够产生相对稳定收益的不动产为主要投资标的，由专业团队经营管理，以标的不动 产产生的收益为主要收入来源，并且将绝大部分收益分红给投资者的一种信托基金。 从本质上来讲，REITs 是不动产投资的一种制度化安排。

REITs 的分类：1）根据组织形式，REITs 可分为公司型和契约型；2）根据收益来 源，REITs 可分为权益型、抵押型和混合型；3）根据运作方式，REITs 可分为封闭 型和开放型；4）根据募集方式，REITs 可分为公募型与私募型；5）根据底层资产， REITs 可分为收费类资产和租金类资产，且根据具体资产可以进一步分为多种类别。

REITs 的估值方法：海外 REITs 的估值方法从 REITs 自身的特点出发，绝对估值方 法包括净资产价值法（NAV）、股利贴现模型（DDM）和营运现金流贴现法（FFO）， 相对估值法主要包括乘数法（P/FFO、P/AFFO）和资本化率法（Cap rate）。

REITs 具有七大基本特征：1）资产测试、2）收入测试、3）分配测试、4）资产交易 限制、5）税收优惠、6）杠杆限制和 7）股权结构要求。

海外 REITs 市场的发展现状和经验

美国：全球规模最大、发展最成熟的 REITs 市场。1）60 多年持续发展，已步入成 熟期；2）美国是全球最大的 REITs 市场，以权益型 REITs 为主，底层资产逐步丰 富；3）长期收益可观，短期存在一定的波动性；4）权益型 REITs 表现优于抵押型， 不同物业类型的 REITs 收益率差别较大；5）美国 REITs 的杠杆率相对适中；6）约 有 1.5 亿美国人的家庭直接投资或通过共同基金或 ETFs 间接投资 REITs。

新加坡：多元化的亚洲 REITs 募资中心。1）从 02 年第一只 REITs 到亚洲 REITs 募 资中心；2）是亚洲仅次于日本的 REITs 市场；3）从杠杆率来看，新加坡 REITs 的 杠杆率水平普遍较低；4）从资产类型来看，新加坡 REITs 的底层资产主要包括 7 类， 且呈多元化趋势。5）从资产地域来看，新加坡 REITs 的国际化程度高，底层资产地 域分布广泛。6）新加坡 REITs 常年维持可观的总回报率和股息率；7）拥有丰富的 投资者群体，覆盖机构投资者、散户投资者以及家族信托等。

中国香港：亚洲重要的 REITs 市场之一。1）有利的制度环境以及与中国内地的联系 助推香港 REITs 繁荣发展，20 年发展造就亚洲重要的 REITs 市场之一；2）从杠杆 率来看，香港 REITs 的借贷总额占总资产比例水平整体较低；3）底层资产主要分布 在零售、办公楼、多元资产等 5 个大类；4）香港 REITs 的股息率较高，但 2019 年 以来总收益整体表现不佳；5）香港 REITs 吸引了丰富的机构投资者和个人投资者。

海外成熟 REITs 市场的发展经验：制度完善、收益有竞争力、吸引发行人和投资者。

REITs 的投资价值：兼具稳定性、流动性、分散性，收益较高但波动和回撤较大

从风险收益特征来看，REITs 兼具稳定性、流动性、分散性：1）分散性：REITs 有助 于实现多元化配置，且与其他市场相关性低可分散风险；2）稳定性：REITs 同时具备 股和债的性质，收益具有稳定性，且具抗通胀特性；3）流动性：REITs 实质上实现了 不动产投资的证券化，具备证券交易的流动性。此外，REITs 也具有低门槛、多选择 和专业性的优势。