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2023年房地产信用展望，困境迈向复苏。新地产周期下的银行经营：粗放扩张模式退出。自房地产市场化制度确立以 来，我国房地产行业从扩张期、管控期发展到目前的去化期。2017 年以前， 房地产企业快速发展，房企加杠杆下银行信贷投放受益。地产信用的过快扩 张使得金融政策的可控性较差，开始积聚金融风险，2017 年开始房地产市 场进入到严格管控阶段，房企融资能力开始下降。2020 年以来部分房企仍 有扩张意愿，但在监管政策趋严下房企开始被动去杠杆；伴随房企外部融资 环境收紧及行业违约风险发酵，房地产企业谋求转型，进入主动去杠杆时期。 从房企融资情况来看，地产去金融化的效应十分显著。根据中指研究院统计， 2022 年房企非银类融资总额 8495 亿元，同比下降 50.4%。

银行板块表现与地产周期演变高度相关。经济预期改善驱动银行股行情过程 中，地产景气的提升或修复在大部分时间段均起到重要的推动作用。我们通 过拟合银行指数（中信）与上证地产指数的相关性评估银行股与地产股的市 场表现，2022 年以来二者相关系数趋于提高，尤其是 7 月“停贷”事件以 来相关系数由 0.58 提升至 12 月的 0.87。涉房业务占比较高的股份行估值受 地产拖累程度更高，2022.07.01-2022.10.31 期间招行、兴业和平安股价涨 跌幅分别为-36%、-25%和-31%，跌幅领跑上市银行。

房企融资三大渠道：信贷、债券及非标，2022 年均承受较大收缩压力。贷 款：2022 年全年涉房贷款增加 7213 亿元，较去年同期少增 1.87 万亿元， 且多数银行建立了与房企合作白名单，民营且规模比较小的房企较难获取授 信。债券：融资成本分化较大且易受市场影响，2022 年房企信用债存量规 模较去年末下降。非标：融资难度大幅提升。2019 年 7 月以来监管要求地 产信托余额不能新增，截至目前信托规模压降近 1.6 万亿。 2023 年展望：“稳地产”的延续与“低估值”的修复。结合地产新周期的判 断，我们认为 2023 年经济增长去地产化及地产去金融化的长期趋势不会改 变，房地产市场难以回归金融属性，但房企阶段性的融资困境或有较大改观。 2022 年 11 月“金融 16 条”的出台后，地产政策的超预期宽松催化了市场 对地产信用风险改善的预期， 11 月 17 日后银行股迎来估值修复行情，银行 指数 PB_LF 触底回升。预期伴随地产政策驱动力度的不断加大，银行涉房 风险有望迎来拐点，市场预期兑现过程中，银行股估值修复可期。