房地产行业专题研究报告：核心20城探究之苏州，制造业升级瓶颈下的地产机遇.pdf

房地产行业专题研究报告：核心20城探究之苏州，制造业升级瓶颈下的地产机遇。工业是苏州经济发展的原动力，但新一轮制造业升级现隐忧。1）苏州作为上 海通往长三角腹地的第一站，区位优势明显，不仅享受较低运输成本，也享受 上海的产业和信息外溢，同时良好的营商环境使得外资聚集，苏州 GDP 和人 均 GDP 在长三角均排名第二。2）苏州发展的基础是工业，目前已是规模仅次 于上海、深圳的中国工业第三城，GDP 中第二产业占比 48%，二产人口占就 业人口比例达到 51%，工业发展对生产性服务业起到了较好的带动作用，苏 州第三产业规模与南京相当，而良好的经济增长也带来常住人口增长，过去 10 年苏州常住人口增长绝对额在长三角仅次于杭州。3）但新一轮制造业转型 升级中，苏州工业产值增速及工业人口增长均落后于可比城市，反映了新一轮 制造业升级中的隐忧。

苏州工业细分项中，电子信息产业增长显现疲态，但高端装备制造、新材料、 生物医药为未来主要增长点，政府仍有较大支持产业转型的余地。1）电子信 息产业占苏州工业总产值的 29%，电脑等消费电子产品一直具有优势，但在 新一轮竞争中，苏州在面板、芯片等领域未引入足够的龙头企业，拖累电子信 息产业增速，复合增速仅 2%。2）高端装备制造、新材料占工业总产值的 27%， 复合增速超 15%，主要因为苏州装备制造先发优势明显、集聚效应强，便于 就地转型升级发展高端装备制造、新材料；另外，苏州凭借临近上海的区位优 势及政策支持，生物医药产业发展迅速，2021 年产值超 1700 亿，仅次于北京。 3）苏州政府性债务余额与税收收入比 0.7，税收规模超 2000 亿，在长三角城 市处于领先地位，政府仍有更大的财力空间推动产业转型升级。

2022 年苏州商品住宅销售下跌 23%，未来新房销售将向 1800 万方需求中枢 回归。1）本轮市场下行周期中苏州韧性较强，商品住宅成交面积下降 23%至 1429 万方，内部板块分化明显，工业园区、昆山等产业集聚的核心区域较为 抗跌。2022 年苏州多举措松绑房地产，目前限购、限贷等方面仍有一定政策 空间。2）即使面临后发城市冲击，良好的产业基础将使苏州持续保持工业大 市的地位，良好的财政状况也将助力产业升级，预计苏州常住人口稳定在 1300 万以上，商品住宅需求中枢仍有 1800 万方。3）苏州当前楼市供需结构良好， 城市去化周期为 15 个月，在可比二线城市中处于较低水平，且苏州城市发展 保持了较好的职住平衡，城市产业向四个方向外溢，部分区域仍将享受产业外 溢带来的居住需求释放。