绿城服务（2869.HK）研究报告：品质外拓正向反馈，跨越市场周期.pdf

上传者：J****
时间：2023/01/17
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绿城服务（2869.HK）研究报告：品质外拓正向反馈，跨越市场周期。行稳致远，跨越地产周期。公司“品质服务+外拓实力”的正向反馈已经形成，外拓成绩不断突破，在房地产下行的背景下，公司独立稳健经营的履约能力、优质的服务，对以地方国资平台为代表的中小开发商具有极大的吸引力，这构成了公司外拓的基本盘，也保障了公司经营的稳健增长。与众多民营物企 21H2 房地产下行以来的表现不同，公司在交付、外拓、非业主增值上均实现了不俗的增速，跨越周期成长。

外拓王者，充沛储备保障成长基石。21 年公司外拓合约面积 1.2 亿平米，行业内首家突破 1 亿平米，是绝对的外拓龙头。22H1 公司在管面积 3.5 亿平米，合约储备面积 3.7 亿平米，储备丰富。20-22H1 公司新增年化合同金额 99 亿元，未转化金额 74 亿元，相当于 21 年物管收入的 95%，丰厚的储备足以保障公司未来两年 20%以上的物管收入增速。22H1 基础物管毛利率在疫情下小幅下滑，但公司人效持续提高，科技效能也持续释放，预计 23 年开始回升。

增值服务快速增长，科技服务进入快速成长期。在房地产下行的背景下，21H2-22H1 公司非业主增值服务均取得了较好的增速，强劲的外拓实力和优质的合作伙伴助力公司穿越周期成长。22H1 疫情下部分社区增值服务的收入和利润率受到不利影响，预计 23 年开始企稳回升。 22H1 公司科技服务收入 2.0 亿元，同比增长 297%，进入爆发增长，在地产下行的背景下，公司科技服务更加凸显竞争优势。