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宏观策略专题报告：政策优化与城镇化协同下，房地产业终将回归正轨。当前房地产基本面仍在底部，供需两端均面临诸多困难。当前经济活 动和市场预期均偏弱，内需走弱暂未明显好转，而房地产需求与投资 疲弱是拖累经济基本面的主要因素之一。2021 年下半年至今，房地产 开发投资额持续下行。截至 2022 年 11 月，房地产开发投资额同比减 少 9.8%；从单月数据来看，投资额已连续 5 个月同比降幅逾 10%。 各项房地产相关高频数据及房企第三季度业绩表现均不佳，将近一半 的上市房企第三季度净亏损，房地产市场仍在底部运行。相比 2021 年，2022 年商品房销售面积及销售额明显下滑，单月同比增速自 2021 年年初以来维持下行趋势至今。由于供需两端均表现疲弱，市场对“保 交楼”政策仍存在观望情绪，房地产市场走出底部依然有一定的难度。

当前政策效果不及预期，期待政策支持力度进一步加大。当前房地产 宏观调控的整体基调已明显转向宽松，两会、中央政治局会议、二十 大报告以及中央经济工作会议多次对房地产调控提出了意见，表明了 中央对房地产市场的重视。从当前市场表现来看，政策效果不及预期。 截至三季度末，房地产贷款余额为 53.29 万亿元，同比增长 3.2%，其 增速为近 10 年以来最低水平。此外，房企资金到位及商品房销售情 况均不理想。在此背景下，宏观调控有望进一步优化。货币政策方面， 信贷支持力度将继续加大，不排除部分城市进一步下调商贷利率的可 能。财政政策方面，政府或将进一步提高对财政赤字的容忍度，税费 仍有降低的空间；此外，还需通过各种稳就业手段切实提高居民收入、 增强居民购房能力。行政监管方面，购房门槛有望进一步降低，更多 的一二线城市或将放宽限购限贷政策。

城镇化背景下房地产长期需求仍然有较广阔的增长空间。本次房地产 市场的调整期持续时间长、下降幅度大，这与我国长期住房需求边际 减弱有一定关系，而城镇化进程和城镇人口数量是决定我国长期住房 需求的主要因素。根据第七次人口普查数据，我国城市人均住房建筑 面积还有较大的增长空间。根据我国城镇化率的发展趋势，预计我国 城镇化率将于 2027 年前后达到 70%，未来 5 年我国房地产市场的潜 在需求仍然较大。国家下阶段或将推动均衡的城镇化，协调东中西部 地区和大中小城市的发展，房地产市场需求将逐步恢复。