房地产行业2022年土地市场观察与展望：整体低迷，分化加剧，料将底部企稳.pdf

房地产行业2022年土地市场观察与展望：整体低迷，分化加剧，料将底部企稳。市场大幅走弱，全年延续低迷。2022 年房地产行业的困难程度是空前的，销 售、投资、拿地、融资均出现了明显而持续的下降。在销售持续低迷、新增 融资受限、债务偿还压力三大因素之下，房企对后市的态度趋于谨慎，拿地 能力也大大受损，主观和客观两方面共同导致房企拿地大幅减少。截至 12 月中旬，全国 300 城土地市场成交建筑面积仅约 12 亿平方米，较 2021 年下 降近 40%。

持续低迷的土地市场使得地方拍地压力进一步增加，部分此前自 发跟进集中供地的非 22 城当前已逐步恢复常态化供地。纵观 22 城全年集中 供地情况，市场低迷成为了主基调，主要呈现四个特点：供需双弱、底价成 交率创新高（流拍率的下降并不能掩盖土地市场整体低迷的态势）、溢价率 维持低位、国央企及城投托底比重加速上升。 22 城集中供地数据概览：整体低迷，城市分化。在市场整体低迷的背景下， 各城市间土拍热度仍有较大分化，纵观今年集中供地（22 城与非 22 城）， 仅有北京、上海、深圳、杭州等市场基本面强劲的“龙头城市”整体热度较 高，成都、南京、武汉等此前房地产市场阶段性火热的城市均有不同程度的 遇冷。其余城市虽有流拍率下降、成交单价提升等正向反馈，但有招拍挂土 地整体质量较好等客观因素存在，且大多城市底价成交率仍然维持高位，从 侧面反映了开发商加杠杆、扩土储的意愿仍然不强，土拍市场整体回暖仍需 时日。

2023 年土地市场展望：低位运行。根据我们此前外发的年度策略《幽而复明》， 我们对 2023 年土地市场的基本面走势做出三种路径推演：1）最差的方向： 销售降幅收窄，但去化进一步下行，土地出让金跌幅预计在-10%以内，但我 们认为这种情况出现的概率不大；2）最好的方向：需求强劲复苏，去化大 幅走高，土地出让金预计+15%，我们认为这种情况出现的概率尽管也不大， 但高于上文“最差的方向”；3）最可能的方向：需求慢复苏，供需弱平衡， 土地出让金同比+5%，我们认为这种情况出现的概率是最大的。而对于 22 城 集中供地的展望，我们认为在当前的市场环境下大部分城市土地市场仍将低 位运行，根据城市间热度的不同，部分城市集中供地的规则将持续放宽、推 出频次将持续增多、供应量将持续灵活调整，在相对较差的行业图景下，国 央企及城投托底的现象仍将普遍存在。