房地产行业2023年度策略：政策自上而下加速，需求探底回升在望.pdf

上传者：柏*
时间：2022/12/23
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2022 年市场回顾：政策“小步快跑”，销售拿地萎靡，民企暴雷频频。（1）政策面：政策“小步快跑”，融资端、需求端、供给端纷纷放松。具体来看，宏观层面降准降息已至，但还未有地产相关的重磅货币宽松政策；融资端信贷、债券、股权三箭齐发，房企整体融资环境得到改善；需求端以因城施策为主，一线城市缺席且节奏偏慢，力度较 2008 年、2014 年有所不及。

（2）基本面：市场销售拿地萎靡，整体处于底部区域。销售：量价齐跌，前 10 月 109 城商品住宅销售金额同比下滑 34%，跌幅超 2008 年、2014 年；70 大中城市新建商品住宅价格指数环比连续 14 月下跌，持续时间超过 2014 年。拿地：供给侧出清彻底叠加销售疲软使得拿地断崖式下跌，前 10 月全国土地购置面积同比降低 53%，成交价款同比减少 47%。库存：拿地低迷不改短库存高企，70 城住宅库存 5 亿方，仍处在历史高点的 92%，住宅库存去化周期约 19 个月。

（3）竞争格局：百强房企中出险已达 39 家，供给侧产能出清力度接近 40%。 2023 年市场展望：欲扬先抑，复苏在望。

（1）预测 2023 年商品房销售金额中性预期下为 13.2 万亿元，同比下降 2.1%。其中一线、二线、三线和四线城市 2023 年商品房销售额中性预期下的同比增速分别为 7.1%、1.4%、-3%和-6%。

（2）预测 2023 年房地产开发投资额乐观和悲观预期下增速分别为-6.3%和-8.6%。预测 2023 年乐观和悲观假设下的土地购置费同比分别为-9.3%和-13.6%；净停工面积同比分别为35%和-30%；新开工面积同比分别为-10%和-15%；竣工面积同比分别为 12%和 8%；施工面积同比分别为-4.7%和-6%。 2023 年复苏之路的一些预测：（1）金融口对民企的救助政策尚有余量，但主旨仍是保交楼防风险。（2）销售和去化率才是打开地产企业循环的核心。

（3）什么样的政策可以提振需求侧？城市周期传导路径通常由核心城市发起，向邻近次级核心城市传递，再传导至都市圈核心城市及普通地级市。而本轮需求侧放松政策与历史传导路径相反，我们认为自上而下的表态支持合理购房需求以及选择性放松一线城市，才是真正意义上扭转预期改善销售的核心政策。

（4）本轮政策的最终走向预测。我们认为依靠单一放松方向很难扭转市场信心，需要自上而下的政策组合包，继续看好宏观层面、需求端、融资&供给端和 REITs 扩容的政策空间。假设政府在 2023 年 Q1 将需求侧政策补齐，则销售有望在 Q2 企稳，在 Q3、Q4 小幅复苏，预计复苏将从 2023 年下半年一直持续到 2024 年，而到 2025 年有可能因为人口原因及经济阶段性复苏到位而见顶回落。