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碧桂园服务（6098.HK）研究报告：历经凄风之寒，不坠碧霄之志。我们认为 2021 年中以前，物业板块交易以价值发现为主，2021 年中以后，物 业板块交易以规避风险为主，在地产信用风险缓释出现明显信号后，低估值下 的高弹性龙头物企迎来配置时机。公司作为物业行业的规模之王，各业务板块 收入保持稳健增长，未来公司业务边界将持续拓张，新业务发展前景看好，存 量市场成长空间依旧广阔，物企强者恒强局势持续。

凄风淅沥 曙光已现

2021年中之前，物业与地产走势几乎不相关，2021年中之后，物业与地产走 势高度相关，且调整幅度更大。

地产政策“三箭齐发”，重启了房地产金融市场的融资管道，有利于民营房企 信用风险缓释，也有利于对物业企业估值信心的重建。

物业板块的“量”不同于地产板块的“量”，物业拥有广阔的存量市场。头部 物企凭借其品牌、规模、盈利能力以及管理优势，能够在存量市场赛道中居 领跑位置。

物业估值目前已回落至历史低位，在地产信用风险缓释及市场对于物业的认 知调整之下，低估值下的高弹性龙头物企迎来配置时机。

业务稳健运行 韧性凸显

物业管理服务：基础业务坚若磐石。无论是来自碧桂园集团开发还是来自独 立第三方开发的物业，由于碧桂园服务在管项目业态大部分以住宅为主，其 缴费方为小业主，受单一业主失信的风险较低，且不易更换物业，合同稳定 性高，在基础物业管理服务业务方面，能够为公司提供稳定的现金流。

社区增值服务：锦上添花。公司增值业务高速增长，已形成六大产品线，基 于传统的物业管理服务进行业务延伸。物业公司开展社区增值服务具有天然 的区位及客源优势，多元、便利、可靠、优质的服务亦会得到业主的认可。

城市服务：战略布局万亿赛道。目前城市服务已经成为公司第二大营收业 务，公司启动“城市共生计划”，推出城市服务“2.0”产品，以城市公共空 间数字化场景运营为切入，通过协同专业资源为城市提供一体化公众服务解 决方案。我们基于全国公共财政支出对城市服务市场规模进行预测，预计到 2025 年城市服务市场规模可达 1.7 万亿元，公司参与城市服务空间广阔。

三供一业：步入正轨。公司主要与中石油合作，其三供一业管理面积主要来 自于中石油旗下巨量的办公区域、厂区、家属区等。公司此项业务管理面积 稳定，营收逐年增长，单方收入不断提升。