房地产行业2023年度策略：地产链的黑铁时代.pdf

上传者：张**
时间：2022/11/23
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房地产行业2023年度策略：地产链的黑铁时代。导读：我们在《风高浪急的考验——A 股 2023 年度策略》（核心篇）中指出，“灰犀牛”更胜“黑天鹅”，居安思危、未雨绸缪才可能稳中求进。考验主要在于：房地产、疫情、海外紧缩衰退周期以及潜在的黑天鹅事件等等，我们 2023 年度策略将以系列报告形式展开分析，本篇对地产链考验系统深入研究。

房地产周期回顾：三轮周期，从经济调控工具到“房住不炒”。考虑到我国商品房市场成长初期各项制度尚未完善，以及亚洲金融危机、非典疫情的事件冲击的影响，房地产市场早期的数据波动性较大，参考性较弱，本文从 2005 年开始对房地产市场过去三轮周期作以回顾梳理，研究其中的周期特征。周期 A 中，2005-2008 年危机前：高景气背景下的调控紧缩，2005 年以来的这一轮房地产调控在于首付比例和税费的提高，整体从信贷需求端进行限制。以 2005 年 3 月《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》为标志，本轮房地产调控正式开启。2008 危机后 -2009 年：金融危机与房地产救市，房地产政策在信贷、税收等方面实施宽松措施，以期扩大需求。周期 B 中，2009-2014 年：“救市”急刹车，重启稳房价政策，“四万亿”刺激政策推动经济由复苏走向“过热”，2009 年 12 月国务院常务会议上，提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措，会议同时明确表态“遏制房价过快上涨”。2014-2016 年：去库存下的房地产政策宽松，为化解房地产市场库存，2014 年 9 月 30 日，央行、银监会联合发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》（即 2014 年“930 新政”）放松了二套房贷认定标准，开启了本轮房地产政策放松。周期 C 中，2016-2020 年疫情前：房住不炒、去杠杆防风险下的紧缩,去库存后，2016 年楼市持续高热、房价涨幅连创新高，房价调控压力凸显，也推动房地产政策由宽松开始逐步收紧，“去杠杆”和“防风险”成为宏观调控的新目标，房地产也开启了新一轮调控。2020 年 2 月-4 月：疫情后房地产市场短暂宽松，由于疫情对于经济有一定负面冲击，政策边际放松了对房地产的调控。此轮政策放松更多是针对房地产供应端，对土地出让金的缴纳进行一定的条件放松，而对于需求侧的放松仍保持谨慎态度。2020 年 5 月-2021 年 9 月：后疫情时期紧缩政策再升级，本次调控最显著的特征就是以供需两端的融资限制为主要手段。房地产企业融资难度大幅提升。2021 年 10 月至今：稳楼市诉求下地产边际放松，2021 年 10 月开始，随着“两维护”提出地产政策开始回暖，央行下调 LPR，房贷利率持续下行，同时地方放松限购和限贷政策，但在房住不炒大基调下整体放松力度不大。

房地产内部指标传导：拿地和竣工滞后期均拉长，新开工同步，房价滞后关系打乱。2005-2009 年这一轮房地产大周期（周期 A），土地购置面积与商品房销售面积的累计同比滞后期约 9 个月数据相关性最好。2009-2016 年这一周期（周期 B），土地购置与商品房销售同步性有所减弱，滞后期在 10 月左右。2016 年后（周期 C），土地购置面积累计同比较之前两周期明显下降，滞后期显著拉长到 1 年以上。商品房新开工面积与销售面积的传导关系方面，新开工从滞后销售半年左右到基本同步，商品房竣工面积与销售面积的传导关系方面，周期 A 竣工滞后于销售 2.5 年左右，周期 B 滞后 3 年，周期 C 则明显要超过 3 年。2016 年前，房价上涨滞后销售增速上升半年左右，而 2016 年后，随着去库存、房住不炒政策作用显现，原有的滞后关系有所打乱。从季节性上看，新开工 6 月为峰值，季末、年底有小高峰，存在赶工情况；竣工在春节前 2-3 月旺盛，以达到春节前交房和工人按期返乡。