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房地产行业专题报告：REITs扩募对市场影响几何？首批 5 只公募 REITs 已提交草案，REITs 扩募落地在即。2022 年 以来，交易所及发改委持续出台了若干扩募相关政策，对于新购 入项目需满足的条件、购入项目的的程序安排和扩募的发售定价 等细节均做出了明确安排与指引。2022 年 9 月 28 日，首批 5 只 公募 REITs 集中发布了扩募相关公告及草案，拟购入资产合计 7 个，募集金额合计超 60 亿元，REITs 扩募进入实质性推进阶段。

5 只公募 REITs 扩募重点各不相同，精彩纷呈值得关注。中金普 洛斯 REIT 本次购入 3 个基础设施项目，整体分散了 REIT 资产组 合地域分布；红土盐田港 REIT 新购入资产由原始权益人关联方 整体承租；博时蛇口产园 REIT 在首发资产均为研发办公的物业 用途基础上，增加了研发厂房类物业，拓宽资产的业态；张江光 大 REIT 新购入资产的原始权益人为张江集团和张江集电，与首 发资产不同；富国首创水务 REIT 拟购入资产的现金分派率稍低 于已有资产。

扩募若能顺利完成，各 REITs 存在上涨潜力。经过我们的敏感性 分析，假设扩募完成后各 REITs 的 P/NAV 倍数与目前情况基本一 致，则各 REITs 二级市场价格仍有 5-15%的上涨潜力。其中华安 张江光大 REIT 涨幅最高为 15.6%，因其新购入资产估值占目前总 市值比重最高，对现有 REIT 的价值提升效益明显。

考察海外 REITs 市场，扩募是 REITs 市场保持长久活力的重要因 素。根据海外 REITs 市场的成熟经验，REITs 业绩增长的最大驱 动力即为扩募和收购带来的资产规模扩大。同时，新购入资产意 味着资产分散度的增加和收益风险的降低，契合 REITs 实质。此 外，REITs 的基金管理人可借助扩募收购把握市场良好的投资机 会，带来底层资产升值和 NAV 增长并增厚 REITs 的现金分派率。