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房地产行业专题报告：民营房企融资近期有何突破？今年以来，房企债券融资仍为净流出，尤其是民营面临的债券市场 仍然寒冷。1）整体来看，房企发债整体上仍呈现净流出状态，三季度转 冷明显。2022 上半年房企债券融资短期净流入，但下半年明显恶化，1- 10 月共净流出 355.88 亿元。2）分企业性质看，地产国/央企发债渠道通 畅，前 10 月净流入 483.27 亿元，民企、公众企业净流出 839.15 亿元， 形成鲜明对比。

边际改善：融资支持不断创新，“一箭六星”等值得期待

支持民企融资的工具不断创新，未来“一箭六星”、“第三支箭” 等也值得期待。5 月份以来，在监管层面支持下，CRMW 和增信担保等工具 不断推出，新城、美的置业、龙湖、旭辉等房企发债陆续落地。11 月以 来，交易商协会等再次开会拟加大支持力度，包括名单增加、额度提升等 方面。民营房企融资未来有何期待？我们认为有望从 CRMW 和增信担保发 展，逐步到“一箭六星”，再到“第三支箭”。风险缓释凭证 CRMW 和中 债增信担保，仅为“中债民企债券融资支持工具”（CSIPB）“一箭六 星”中的两颗星。其余四颗星分别为：交易型增信、信用联结票据、直接 投资以及地方国企合作。此外，参考 2018 年，支持民企融资的第三支箭 或许值得期待。

稳楼市为何需要支持民企融资？

仅从稳需求、保交楼方面推进，楼市复苏仍然缓慢，因此稳主体重 要性逐步凸显。我们将稳楼市分解为三个重要支点，分别为稳需求、保交 楼、稳主体，根本是为了稳住楼市信心。今年以来居民存款创新高，但购 房信心不足，稳主体将是重要支点。从居民新增存款来看，2022 年 1-9 月 达到 13.21 万亿元，超过了 2021 年全年，上半年居民存款（10.33 万亿 元）也已经超过了去年全年。1）从稳需求来看，目前支持合理需求释放 的政策已经充分发力，尤其房贷利率已经降低较低水平。2）从保交楼来 看，目前推进到政府回购和专项借款，增量资金入场意味着政策或已进入 有效区间。3）稳主体，此前仅从稳需求、保交楼方面推进，楼市销售复 苏仍然缓慢，因此稳主体、进而稳信心的重要性逐步凸显。

地产研判：销售缓慢筑底，出清与修复并存

楼市销售有望缓慢筑底，但房企或将呈现出清与修复并存的局面。 1）销售端，未来十年我国商品住宅需求虽然中枢见顶，但仍然具有支 撑，按 1-9 月增速测算，2022 年全年商品住宅销售面积预计达到 12 亿平 左右，或已在需求中枢附近。2）出清：负债驱动型的非国企目前出险比 例较高，合同负债/有息负债在 1.6 以下的房企未出险比例仅约 12.5%。3）修复：优质民企信用资质有望逐步修复，受益于稳楼市、担保发债等 政策，投资者对于优质民营房企信心有所恢复，债券价格开始企稳回升。