新世纪评级-全国首批三单保障性租赁住房REITs解析.pdf

新世纪评级-全国首批三单保障性租赁住房REITs解析。2022 年8 月18 日，红土深圳安居REIT、华夏北京保障房REIT、中金厦门 安居REIT 公告了基金认购申请确认比例结果，公众投资者中签率依次为0.39%、 0.64%、0.69%；网下投资者中签率依次为0.77%、0.89%、0.94%，均创REITs 中 签率新低。2022 年8 月31 日，三单REITs 作为首批保障性租赁住房REITs 试点 项目正式上市，受到市场热捧。保障性住房REITs 属于产权类项目，兼具债性和 股性。一方面，基金投资人以获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流为主要 目的，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%；另一方面，公 募基金通过资产支持证券持有项目公司全部股权，通过资产支持计划和项目公司 等载体取得保障房项目的完全所有权，投资人除了可供分配金额的派息获得期间 收益，也可分享物业增值。本文首先关注三单项目的交易结构，分析如何通过不 同方式构筑“股+债”的交易结构，然后会对三单项目的底层物业进行详细描述， 接着会对估值方法及其合理性进行判断，并对现金分派率做一个简要分析，最后 还会介绍参与方的运营能力。