固定收益专题：红土深圳安居REIT投资价值分析.pdf

固定收益专题：红土深圳安居REIT投资价值分析。项目基本情况：REITs基金初始投资的基础设施资产为安居百泉阁项 目、安居锦园项目、保利香槟苑项目和凤凰公馆项目 4 个保障性租赁 住房项目，分别位于福田区安托山片区、罗湖区笋岗片区、大鹏新区 大鹏街道和坪山区碧岭街道，所在片区交通便利，生活配套设施完 善。项目建筑面积合计 13.47 万平方米，共 1,830 套保障性租赁住房 及其配套。

财务指标表现良好：四个项目均能产生持续、稳定的现金流。收入 端，目前四个项目租赁房出租几乎处于饱和运营阶段，且低于市场化 水平的租金可以保证后续的饱和运营。成本端，随着出租率的上升， 相关运营成本有所增加但比重下降，有利于盈利能力的提升。

项目优势明显：1）区位优势：深圳市位于广东省中南沿海地区，东临 大亚湾和大鹏湾;西濒珠江口和伶仃洋;南边隔深圳湾、深圳河与香港相 里;北与东莞、惠州两市接壤。项目所在四个片区交通便利，生活配套 实施完善；2）政策鼓励：加快发展保障性租赁住房，解决新市民、青 年人的住房困难问题，是完善国家住房保障体系的重要政策。深圳市 保障性租赁住房作为住房保障体系的重要组成部分，具有显著的政策 性和民生保障属性，其租金定价、配租对象的选择和租赁期限等均由 深圳市、区住建部确定，受市场因素影响较小。3）供不应求格局：地 区住房价格高昂，流入人口大，廉价的保障性租赁房需求旺盛，供需 格局良好；4）稳定资金流：客户优质且分散，具备持续运营潜力。

估值：基于保守假设，红土深圳安居REIT的总估值为115968.96万元 （约11.6亿），略高于评估机构估值115790.00万元。基于基金项目预 测现金流，红土深圳安居REIT的IRR所在区间为5.34%-5.96%。询价 区间对应 的2023年可供分配金额预测数的分派率区间为3.77%- 4.33%。