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REITs行业2022年中报综述：疫情导致业绩承压，投资人认同REITs长期价值。受新冠疫情影响，REITs 整体经营表现不及预期，仅 3 只 REITs 达预期。我们从基金总收入、EBITDA 及可供分配金额三个维度 衡量所有 REITs 的中期业绩表现，以年度过半业绩过半作为基 本衡量标准。所有 12 只 REITs 的累计实现金额占其半年度预测 金额总数的比例分别为 89%/91%/90%，未达到预定目标。仅有红 土盐田港 REIT、华安张江光大 REIT 及建信中关村 REIT 3 只 REITs 的上述三个指标均达预期，表现抢眼。

四大业态表现分化。疫情对于高速公路业态影响较大，临时的 管控封闭措施导致高速公路通行量下降，使得通行费收入降低。 生态环保的 2 只 REITs 则表现各异，中航首钢绿能 REIT 相对平 稳。仓储物流业态展现了应对疫情影响的高韧性，表现最为抢 眼。大部分产业园区业态 REITs 进行了对于符合条件的租户免 除部分租金的安排，与预期相比的实现率均不同程度受此影响。

首批 REITs 迎解禁潮，大幅减持情况较少，投资者认同 REITs 长期价值。2022 年 6 月，首批九只 REITs 迎来首次解禁。大部 分 REITs 的战略投资者解禁比例较小，低于 6%。首批解禁平稳 落地后，我们认为战略投资者普遍认可 REITs 的中长期投资价 值。尤其是保险公司和产业资本是 REITs 机构战投人中的长期 投资者，解禁后继续持有的概率较高。

后续展望：仓储物流业态全年业绩达标问题不大，其他三类受 疫情影响需要进一步观察。随着疫情有效管控，高速公路通行 量企稳回升，通行费收入上行，但由于上半年受影响较大，高 速公路 REIT 完成全年预测值存在一定难度。生态环保业态受疫 情影响相较高速公路业态较小，重点需关注富国首创水务 REIT 底层基础设施项目的产能利用率提升问题。仓储物流 REIT 方面， 随着疫情封控政策的逐渐解除，需求韧性凸显，预计后半年将 延续目前平稳态势，达成全年目标问题不大。产业园区 REIT 方 面，预计租金减免政策对于收入的影响将持续到 2022 年第三季 度，后续需关注各产业园区 REITs 用以对冲租金减免政策的各 项举措如管理费免除、申请补贴等的具体实施情况。