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张江高科（600895）研究报告：背靠国资政策优势明显，打造上海科创中心载体。公司长期践行作为产业客户“空间服务商+时间合伙人”理念，以科技投行为发 展方向，着力打造“新三商”战略。（1）2021 年房地产业务收入 20.79 亿元，占 公司总营收的 99.1%，房地产开发、出租服务分别占总营收的 57.4%、41.7%； 其中开发业务定位小而精、波动较大，出租物业可贡献稳定现金流。（2）产业投 资是“新三商”战略核心所在，公司可充分享受园区高新企业发展红利；主要方 式有直投、参股基金和管理基金投资，近 5 年投资收益占总营业利润比重超 70%， 但投资收益波动较大。（3）创新服务可对园区客户价值进行二次开发，挖掘有成 长潜力的优质企业，提升园区口碑，形成良性循环。

产业链、政策、融资、管理、合作研发多重优势迸发

（1）产业链：集聚效应显著。张江高科专注于生物医药、集成电路、信息技术 等领域，在园区内打造了一批完整的产业链，形成了产业集聚效应。（2）政策优 惠：1999 年开始实施“聚焦张江”战略，优惠政策持续发力，人才纷至沓来。（3） 融资：渠道畅通，股权、债券并行，银行授信充沛；同时成本低位，2021 年仅 3.59%。（4）管理：管理层经验丰富，经营理念先进；人才储备优质，学历结构 不断优化。（5）合作研发：与上汽集团及阿里巴巴联手打造智己汽车品牌，首款 旗舰车型顺利交付，多款车型研发工作按计划有序推进。