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酒店行业专题研究：酒店向上，本土突围。中高端市场是消费迭代和经营效率兼得之选，将享受市场结构更替 带来的物业溢出，2025 年还有超 4 成空间。中高端市场是上一代消 费升级和新生代消费的重合点，经营效率更高，中档和部分高档酒店 净利率比经济型酒店高 3-5pct，投资回报期 5 年以下，根据中产阶级 占比测算得中高端客房数 2025/2030 年还有 44%/78%增量空间。未来 物业主要来自：1）少部分增量物业：旅游和核心城市群外围的开发； 以及 2）存量物业：单体中高端酒店翻牌，高线城市经济型升级以及 历史“地产+酒店”模式下涌现的低效豪华酒店翻牌。

酒店行业竞争主线正从跑马圈地转向产品精耕细作。中高端市场面 临来自上下市场竞争。需求端看，随市场向上，产品需求趋于细分， 竞争要素从规模到产品到品牌生态；供给端看，增量物业越少，越注 重产品运营效率。我国目前情况决定未来竞争核心为产品运营。目前 中端连锁酒店市场 TOP3 集团市场集中度高达 74%，主因中档酒店面 对客户群体需求较为一致，又有一定的行业进入门槛，高档最低为 21%，豪华为 27%（外资因其产品和品牌优势渗透率高）。参照国际 酒店发展历程预计其中中高端出身玩家将向上下市场延伸布局或被 收购，经济型出身玩家将重点布局中高端，豪华出身玩家将适当下探， 国际玩家从竞争走向竞争合作并存。

本土酒店产品优势逐步显现，消费代际变化带来品牌生态打造契机。 1）本土品牌酒店产品打造更符合国人和新生代喜好，聚焦健身房、 洗衣房、会客空间，中餐而非西式花园、游泳池和下午茶，同时外资 委托运营合同期限更长，高层管理人员的工资和福利更高，基本管理 费率在营收的 6%-8%，本土品牌多在 6%以下。2）外资品牌生态优 势在降低，国际品牌出身于 40 岁以上的主流高端消费年龄市场，而 我国高端消费主流人群比欧洲和美国年轻 10-15 岁；且疫情冲击+国 人消费水平提高导致外资品牌境外客源引流优势被削弱。国产酒店集 团自下而上发展与消费客群的消费升级趋势一致，多年积累的会员体 系可复用。