C~REITS2022年下半年投资策略：详解底层资产特征，参与市场高质量发展.pdf

上传者：罗***
时间：2022/07/02
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C~REITS2022年下半年投资策略：详解底层资产特征，参与市场高质量发展。REITs 市场日益成熟，我们的研究以产业为本。截至 2022 年 6 月 15 日，REITs 市场总市值达 523 亿元，参与投资者日益多元，REITs 市场组合自上市至今总计上涨 21.0%。2022 年 6 月 21 日，首批 9 只 REITs 将迎接限售解禁。新 REITs 的发行有望回应原始权益人和投资者的期待，而 REITs 扩募也箭在弦上。我们认为，未来对 REITs 的研究将重点聚焦底层资产，结合政策研究、产业研究和产品研究。

保障性租赁住房和 REITs 的天作之合。保障性租赁住房是被最新纳入 REITs 的底层资产品类。最近几年，我国保租房能有效补住房供给体系的短板，潜在建设规模大，服务人群广，租金较之市场往往有 20%以内的折扣，故而出租率稳定。保租房商业上的可持续性，主要来自土地出让红利让渡。我们相信，核心城市的保租房资产收益很难受周期性因素影响，运营成本可控。我们建议未来积极申购深圳保租房 REIT 和厦门保租房 REIT。

物流仓储是少数具备规模经济的 REITs 底层资产。由于各地对供给物流仓储用地的谨慎态度，现代物流仓储设施长期稀缺，其出租率和租金复合增速都长期走高。重要物流节点，核心都市圈的物流仓储用地更显稀缺，且日常租金表现基本不受疫情影响。行业竞争格局方面，京东、普洛斯、ESR 等物流仓储龙头不断拓宽网络，随规模上升，企业租金议价能力加强，单方管理成本下降。我们认为，物流仓储设施是极少数具备规模经济效应，适合全国化，网络化发展的 REITs 底层资产。这或许说明，物流仓储 REITs 的扩募值得投资者参与。长期而言，龙头物流仓储平台可能形成“上市平台+境内外上市 REITs”两层资本运作结构，发挥投融管退优势。

产业园区：区位是根本，运营是保障。产业园区资产从总体上供应丰裕，区位对于租金和出租率起决定性作用。运营服务能力往往是产业用地出让时的底线要求，从孵化到融资，从招聘到申报审批，集成性的园区服务助力园区价值的增长。总体来看，好的园区资产经营受疫情影响较轻，刚性资本开支小。但园区资产缺乏规模经济效应，内部分化也很大，所在区位供应情况可能变化，并往往和写字楼市场租金表现有关联。我们看好核心区位的园区资产中长期价值增长。

生态环保和高速公路：政策主导，后续资金流入流出不确定性大。现有经营权类 REITs 主要涉及垃圾焚烧，水务和高速公路。我们相信，水务 REITs 能受益于水价提升，而高速公路 REITs 当前的分派率较高。但是，经营权类资产的大修、扩能等现金流中断事件发生概率大，后期运维需要的资本开支也可能较大。高速公路的车流量受疫情影响也比较大。