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2022年房地产行业中期投资策略：寻找确定性强的小而美。1. 2022年地产问题不仅限于地产 1）2022年政策放松持续推进，市场拐点尚未出现：2022年以来中央各部委陆续对房地产调控政策放松进行积极表态，全国累计134个城市出台超230次放松政策，但政策放 松后基本面回暖仍然乏力。从15个已进行四限放松的城市情况来看，放松后的周平均成交面积普遍仅略高于放松前的成交水平，说明政策端的放松效果仍未完全传导至需求 端。2）地产需求修复不应局限于地产政策：购房需求由资格、意愿和能力三方面因素决定。限购政策放松主要解决购房资格问题，限贷政策放松降低购房成本，提升居民 购买力。受当前宏观经济下行与疫情反复的影响，2022年调查失业率迅速攀升，2022年前4月新增失业率高于2008年和2014年，对居民收入预期冲击较大。因此，地产需求 修复不仅是地产政策的问题，政策需同时发力于稳经济、稳就业和稳收入预期。

2. 扭转局面的政策力度预期

1）本轮周期基本面较2008年周期更差：从投资和需求两端数据来看，本轮周期房地产基本面降幅较2008年周期底部更大，且当前仍未看到拐点，下行持续时间预计将会更 长；本轮周期宏观基本面也面临更严峻挑战，城镇人口与总人口增速大幅下滑、GDP增速处于下降趋势、出口与消费累计同比增速连续下跌、失业率加速扩大。此外，本轮 周期房企还面临较大债务到期压力，当前基本面尚未企稳，或将放大房企的债务到期压力。2）本轮周期政策力度不及2008年周期：本轮周期中央统一放松政策较少，从货 币政策、四限政策、财政政策等各方面政策力度来看，本轮周期政策放松的力度和速度都不及2008年，当前政策还有较大放松空间。

3. 长周期修复的可选标的

1）行业需求总量仍在，城镇化有望支撑需求中枢短期增长，外部因素或导致短期实际成交量出现波动，但中长期趋势来看，波动不会大幅偏离需求的合理中枢。2）龙头公 司有望受益于行业长期格局优化：行业下行阶段龙头房企销售排名逆势上升，依然维持较高拿地强度，集中度提升逻辑得到加强。从四家龙头央国企利润空间改善情况来 看，综合考虑四家龙头央国企拿地毛利率的修复、三项费用率的下降以及销售权益比的提升，至2025-2026年中期归母净利润率有望提升9pct至16.7%。3）关注区域小而美 标的：2022H2区域修复预期减弱，仅个别城市基本面尚可，以深耕深圳的天健集团，和深耕杭州的滨江集团为代表的的部分小而美公司，聚焦基本面扎实的高能级城市， 有望率先受益于政策放松带来的需求修复，今年有望实现逆势增长。