房地产行业板块2021年年报总结之资产负债表：资产负债增速放缓、有息负债规模收缩.pdf

房地产行业板块2021年年报总结之资产负债表：资产负债增速放缓、有息负债规模收缩。板块整体-归母权益首度下降，有息负债规模收缩：资产端，17 年至今板 块资产增速逐年放缓，21 年不到 5%，其中货币资金首度出现下降，且降 幅超 10%，存货仅升 1.8%，而其他应收款增速继续扩大；负债端，增速 同样逐年放缓，21 年不到 5%，其中有息负债规模首度出现下降，但三道 红线仅剔除预收后的资产负债率略有改善，此外预收款增速延续 20 年的 低位；受总负债增长较快及少数股东权益比重提升影响，板块归母权益首 度出现下降。净利率大幅下降影响下，板块 ROE 及 ROA 均大幅下滑， ROE 不到 2%。

三个梯队-二三梯队规模收缩，仅第一梯队三道红线全部达标：各梯队资 产构成基本相同，以存货为主，而负债构成略有差异，第一梯队以预收款 为主，第二三梯队以有息负债为主。具体来看，资产端，第二、三梯队总 资产增速转负，首度出现下降，第二梯队货币及存货均有下滑，货币降幅 超 30%，第三梯队主要受货币下降影响；负债端，第二、三梯队总负债仍 有微升，其中预收款升幅扩大，存在较多已售未结项目，而有息负债规模 收缩，尽管如此，仅第一梯队三道红线全部达标，第二梯队三道红线恶化。 盈利水平方面，第一梯队 ROE 下降近 8pct 至 10.8%，ROA 下降超 1pct 至 2.0%，主要受净利率大幅下降拖累，第二、三梯队由盈转亏。

14 家重点房企-资产负债表增速大幅放缓、绿档房企 8 家：21 年末 14 家 重点房企资产及负债增速均大幅放缓，华夏幸福、阳光城等 6 家归母权益 出现下降，而新城、滨江增速仍超 10%。资产端，14 家房企中 9 家货币 资金下降，金地、保利升幅靠前，5 家存货下降，滨江、招蛇维持两位数 增长，存货跌价方面，仅保利及华发同比下降，滨江并未计提，此外新城 及招蛇投资性房地产占比超 10%，其中新城按公允价值计量投资性房地 产；负债端，21 年末 9 家有息负债规模下降，而金地、保利及招蛇升幅 超 10%。相比有息负债，商业承兑汇票规模总体相对较小，仅中南、金科 及新城超过 50 亿元，此外 8 家房企存在永续债。21 年末华夏幸福及阳光 城为红档房企，中南、首开及荣盛为橙档房企（中南若考虑商业承兑汇票 的话也为红档房企），此外金科为黄档房企。盈利水平方面，仅华发及滨 江 ROE 改善，ROE 超 20%的为新城，超 15%的包括金地、滨江及华发。