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房地产行业专题：沉舟侧畔千帆过，地产投资正当时。2016 年开始新一轮调控后，房地产行业基本面和定位发生了不同以往的变化， 但房地产仍然是中国经济的重要支柱产业。当前我国人口增速放缓，房地产总 量增长进入瓶颈期，下一步增长点来自于城镇化提升引导区域人口流动带来的 结构性增长机会。

政策宽松带来波段式行情

2021H2 以来房地产基本面持续下行，2022 年 3 月前房地产政策已持续松绑， 但基本面修复不及预期致使政策放松升级，4 月以来政策放松速度明显加快。 我们认为，基本面不企稳，政策放松趋势不变。复盘历史周期，政策放松带来 房地产 Beta 行情，板块行情中途折返常有，但本轮行情结束信号未发送，房 价仍处下行通道，意味着房地产波段行情曲折向上趋势不变。当前投资房地产 指数有望获得超额收益，并能有效规避个股风险。

行业竞争格局优化，龙头高信用房企马太效应加强

本轮周期供给侧迎来结构优化，龙头高信用房企在融资、债务结构、经营管理 等方面的优势凸显。我们选择万科 A、保利发展、招商蛇口、金地集团四家龙 头国央企，按市值加权平均建立龙头公司指数。从 2021 年 9 月 31 日至 2022 年 5 月 13 日，龙头公司指数较 SW 房地产指数超额收益约为 2%，较沪深 300 超额收益 16%。龙头公司指数当前 PE、PB 估值仅略高于历史最低水平。我 们认为，政策放松带来的 Beta 行情未结束前，龙头估值仍有进一步修复空间。

中证全指房地产指数：低估值+高股息，凸显配置价值

中证全指房地产指数（931775.CSI）发布于 2013 年 7 月 15 日，指数以中小 市值标的为主，但成分股集中度较高，前十大成分股合计权重 46.05%，并给 予保利发展、万科 A、招商蛇口、金地集团等龙头地产股更高权重。自基日起， 中证全指房地产指数累计上涨 346%，较沪深 300 实现超额收益 49%，在较长 时间内跑赢沪深300。当前指数PE、PB估值均处历史低位，但股息率达4.12%， 处于历史 97.7%分位点，中证全指房地产指数低估值、高股息的特性凸显。

地产投资正当时，房地产 ETF 乘风而起

市场主要房地产 ETF 产品中，华夏中证全指房地产 ETF 成立时间较早，当前 产品规模与业绩表现位居同类前列。华夏中证全指房地产 ETF（515060.OF） 是由华夏基金于 2019 年 11 月 28 日成立，并于 2020 年 1 月 3 日上市的交易 型开放式股票型基金和被动指数型基金。该产品偏好龙头地产股，2020 年 8 月业绩表现开始优于业绩比较基准，并在 2021 年不断扩大超额收益，2022 年超额收益达历史高位，2022 年 5 月 13 日基金规模迅速攀升至 3.62 亿元。 该产品的基金管理人华夏基金业务领域广泛，管理规模领先，产品条线完善， 并且是境内 ETF 基金资产管理规模最大的公司之一，在 ETF 基金管理方面积 累了专业且丰富的经验。综上所示，我们认为行业政策放松仍未结束，行业基 本面筑底修复极端仍是较好的参与时点；与此同时，此轮地产周期供给侧结构 优化趋势明显，建议关注行业优胜房企兑现集中度提升逻辑。