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南山控股（002314）研究报告：长期发展后劲十足，坐拥物流+产业园REIT双赛道。股东资源丰富，房地产业务发展后劲十足。2021 年公司房地产收 入达到 61.6 亿元，占公司总收入的 55.1%，是公司的支撑型业务。 其控股股东为中国南山开发集团，深耕于深圳赤湾区域，未来将 持续受益于深圳建设“全球海洋中心城市”三大示范区的规划。自 2018 年以来，公司销售规模持续增长，2021 年销售收入年达到 218 亿元，同比增长 122.7%。

公司强劲的销售表现和公司自 2016 年以来拿地强度不断提升有关，充足的土储将助力公司地产销售 持续高增长。 公司坐拥物流+产城 REIT 双赛道，REIT 大发展有利于公司轻资 产运营及业务扩张。公司的仓储物流业务主要由旗下子公司宝湾 物流开展。截至 2021 年，宝湾物流在国内拥有 75 个物流园区， 仓储面积达 900 万方，市占率位于国内 Top3 水平。宝湾物流 2021 年营业收入为 15.38 亿元，同比增长 29.3%，自 2018 年以来复合 增速达到 26.9%。除此以外，公司还有销售+自持双模式的产城综 合开发业务，截至 2021 年底已有 3 个自持项目运营，综合出租 率达到 98.1%。公司围绕 REIT 已有多种尝试：1. 曾在 2020 年成 功发行类 REITs，当年给公司带来投资收益 12.5 亿元，增值率达 到 379.8%；2. 公司于今年 4 月公布和中联基金成立 10 亿规模的 pre-REIT 投资基金，投资工业园区项目，未来可通过 REITs 方式 实现退出。基础设施公募 REITs 的政策红利将推动公司发展。

入股中国核能科技，新能源业务整装待发。公司于近期完成入股 在港股上市的中国核能科技（0611.HK），配股完成后公司持有 29.1%的股权，成为其第一大股东。中国核能科技是以 EPC 工程 业务为传统主业，风光发电业务为新型战略业务的公司，中国核 能科技于 2013 年切入光伏发电业务，于 2020 年切入风电业务。 截至 2021 年末共有装机容量总装机容量达到 405MW，其中光伏 装机占比达到 65.4%。由于公司是传统的高标准仓库和产业园区 运营商，拥有大量物业资源，因而有意在入股后将屋顶光伏业务 作为公司增值业务发展，创造新业绩增长点。