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浦东金桥（600639）研究报告：拥上海核心产城资源，借临港片区二次腾飞。公司是上海金桥副中心最大开发运营商。金桥城市副中心既是十四五期 间上海浦东新区金色中环带三大重点发展区域之一，又是上海市 9 个主 城副中心之一。金桥区域作为老牌开发区不断升级更新，已成为上海核 心产业资源聚集区。上市公司浦东金桥作为该片区的主要开发运营商， 拥有丰富的产城融合建设运营经验，2021 年公司收入达到 46.2 亿元，归 母净利润为 16.2 亿元，近 5 年（2017-2021 年）收入复合增速 28.9%， 归母净利润复合增速达 21.8%。

坐拥金桥核心产城资源，运营效率不断提升。公司在金桥片区拥有丰富 且优质的产城资源，包括住宅、办公楼、研发楼、商业、厂房及仓库、 文教等在内的多元运营业态，中期有望受益于 REITs 大发展。截至 2021 年底，公司持有物业总建面 302 万方，收入规模达 18.2 亿元。金桥区域 新产业的集聚，包括 5G 行业、生物医药、智慧制造等，是上海产业升 级的缩影，同时公司高效的运营，带来了出租率的持续提升和毛利率的 持续提高，2021 年末出租率达 84%，较上年提升 3.3 个百分点；毛利率 56.9%，较上年提升 2.9 个百分点。此外通过挖潜区域产业资源价值，产 业基金投资与物业管理服务将成为公司未来新的增长点。

高毛利项目保障利润增长，临港片区大发展推动公司规模扩张。2021 年 底公司发力临港片区，在金桥片区之外新获 3 幅宅地，实现市内拓展新 突破。连同毛利率高达 75%的碧云尊邸项目剩余可结资源，公司在手未 结转货值在 208.5 亿元左右，是 2021 年结算收入的 9 倍，为未来业绩增 长提供充分保障。