2026中国酒店市场价值指数报告-厚海MVI.pdf

中国酒店业全面迈入存量经营阶段，新增供给增速趋缓，品牌化与产品更新成为供给结构调整的核心驱动力。2025年末商业不动产REITs试点启动，酒店被纳入可申报资产类型，为存量资产盘活打开了全新的资本退出路径。在此背景下，浩华管理顾问公司依托厚海数据平台发布了2026中国酒店市场价值指数（MVI）报告，构建了“城市—商圈—物业”三级评价体系，系统性量化酒店市场的真实价值与分化趋势。

城市层面：头部格局稳固，深圳跃升至第三

城市市场价值指数（cMVI）从市场业绩、运营健康、产品供给、品牌连锁与投资热度五个维度展开评价。2026年数据显示，Top 30城市的指数分差同比扩大，价值分化加深。上海、北京稳居前两位，深圳凭借科技与金融带来的商务需求以及“港客北上”的跨境客流，运营健康指数达到满分100分，五星级酒店RevPAR达780元，位列一线城市首位，综合排名由第5位跃升至第3位。相比之下，哈尔滨因前期冰雪旅游高基数效应消退，排名大幅回落8位至第25名。

商圈层面：引入价格深度，刻画空间价值分化

商圈市场价值指数（aMVI）在传统供给规模与品牌连锁维度之外，首次引入“价格深度”指标，精准衡量不同区位的价格兑现能力。以上海为例，报告识别出20个主要酒店商圈，并将其划分为“价值高地”（如陆家嘴、外滩等高供给×高价格）、“供给高发”（如虹桥枢纽等高供给×低价格）以及“培育观察”（如临港、嘉定等低供给×低价格）三大差异化结构，揭示了成熟核心区与新兴功能板块并存的空间格局。

物业层面：聚焦单体资产，明确四大提升路径

物业市场价值指数（pMVI）回归单体酒店本身，从市场与区位、产品状态、运营表现三个维度诊断资产价值受限环节。报告提炼出产品更新、经营提效、定位与模式调整、用途重估四类重点提升路径。以2026年4月以3.76亿元拍卖成交的武汉富力威斯汀酒店为例，该项目虽面临开业15年的产品老化压力，但其平均房价与入住率分别高出当地五星级市场均值17%和16个百分点，验证了优质区位与扎实运营对资产估值的核心支撑作用。

报告指出，未来酒店业的增长机会将更多来自对细分市场的深度理解及存量产品的持续改善。在REITs政策催化下，精细化运营与数字化资管工具正成为决定酒店资产长期回报的关键要素。