公募REITs2026年9月半月报：流动性回落，首发节奏加快.pdf

2026年9月上半月，公募REITs二级市场整体交投清淡，中证REITs全收益指数收跌0.9%，但在股市大幅调整的背景下跌幅小于沪深300与中证红利指数，展现出一定的抗跌属性。各板块表现分化明显，仅IDC板块收涨2.3%，产业园板块受前期反弹个券收益回吐影响领跌5.5%，跌幅前十的个券中有9只为产业园标的。市场流动性显著收紧，日均成交额降至3.38亿元，较8月全月下降22.74%，日均换手率仅0.27%，多个板块换手率降至年内最低。

估值与派息率升至历史高位

受净值普遍回调影响，REITs派息率与内部收益率双双走高。截至9月18日，产权类与经营权类派息率（TTM）分别升至5.25%和9.54%，处于历史97%和92%分位。产权类派息率较10年期国债利率息差扩大至3.57%，较中证红利股息率息差扩大至0.94%，二者均处于历史99%分位。估值方面，产权类P/NAV为1.06倍（35%分位），经营权类P/FFO为13.38倍（48%分位）。产权类与经营权类平均IRR分别升至5.3%和5.6%。

首发节奏加快，认购热度分化

一级市场方面，上半月晋中供热、中建租赁、菜鸟仓储、杭州安居4只REITs完成询价，合计募资49.39亿元。保租房与公用事业项目网下认购热度极高，杭州安居认购倍数达355倍，而仓储类项目认购不足百倍。定价上，保租房项目贴近询价上限，仓储项目则有约2%的折让。本周另有粤海水务、华住安住、新城吾悦等5个项目启动询价。近期上市的北京国资REIT首日下跌11%，打新收益承压。

评估准则出台与重点公告

中国资产评估协会发布REITs资产评估指导意见征求意见稿，首次在行业协会层面制定统一执业准则，细化了评估对象及资产边界，将评估关注点由统一指导转向分类指导，并对经营权类项目到期移交成本提出专项估值要求。此外，国家电投REIT收到近3000万元国补回款，北京国资REIT原始权益人拟增持不超过1000万份，隆福寺项目以价换量策略使出租率提升至93%。