2026W35房地产行业周报：40年房贷落地，预售时代渐次谢幕.pdf

2026年8月28日，住建部、自然资源部、金融监管总局等多部门联合发文，正式落地现房销售制度，并配套出台信贷及资本市场支持文件。此次改革坚持“先立后破”，以工程规划许可证划断新老项目，新出让土地优先现房销售，存量预售按原规则执行，但继续预售的门槛提至主体结构封顶，首付与按揭全额入监管账户。需求端，个人房贷期限上限由30年延至40年，放款时点后移，存量房贷利率协商置换常态化。开发端实行主办银行制与项目公司制，开发贷期限延至5—7年，建设期只付息，房企须自有资金购地，“高周转”模式正式退出。

市场表现方面，本周A股房地产板块涨跌幅为2.59%，跑赢大盘2.80个百分点；港股地产建筑板块涨跌幅为-2.10%，跑输大盘0.46个百分点。REITs指数涨跌幅为2.54%，其中产权型REITs指数上涨4.45%，建信中关村REIT领涨。楼市成交方面，新房和二手房成交面积滚动四周同比分别-6.85%/-0.18%，一线城市新房成交同比+25.21%，二手房同比+2.22%，显示出一线市场的韧性。土地市场百城供应建面环比+23.58%，成交建面环比-16.87%，二线土地溢价率上升至10.03%。

核心结论指出，现房销售制度落地是1998年房改以来销售环节最重要的一次制度重构。短期供应冲击有限，利于加速去库存；中长期将重塑行业竞争标尺，财务稳健、产品力领先、聚焦核心城市的央国企及优质改善型房企竞争优势有望持续扩大。建议关注商业地产、二手经纪、物业服务及优质产品力开发商等方向。