2026数据中心图谱全球重点区域数据中心市场格局研究报告.pdf

全球数据中心行业在数字基础设施的关键一年中崭露头角，得益于持续的云迁移和数字化进程，加上人工智能的普及，极大地推动了数据中心基础设施的需求。在全球范围内，包括单一资产销售和开发用地收购在内的房地产交易量在2025年总计达到165亿美元，其中开发用地收购量较2024年激增12.4%，创下年度投资额新高。同样，莱坊的定制数据中心估值将全球稳定数据中心市场估值为1.95万亿美元，较2024年增长39.3%。展望未来，2026年至2029年间预计将交付48GW，全球供应量将增长77%。其中，人工智能供应量将从8GW扩大到27GW，占活跃IT总量的24.5%。

北美市场动态

北美仍然是全球最成熟、流动性最强的数据中心市场，以阿什本、达拉斯-沃斯堡和菲尼克斯为首。来自人工智能和超大规模用户的需求远超近期供应，将空置率推至历史低位，并推动提前数年预租。然而，增长越来越受到电力可用性、电网时间表和互连延迟的限制，这使得市场转向了远期承诺模式。扩张正扩展到次级区域，而硅谷等核心市场正成为高成本、利基型枢纽。总体而言，成功取决于提前获取电力、执行交付以及根据需求扩展基础设施。

欧洲市场挑战

欧洲的数据中心市场正日益受到电力限制、监管干预和开发模式演变的影响，而非纯粹的需求驱动。传统的FLAP-D枢纽（伦敦、都柏林、阿姆斯特丹）面临严峻的电网容量限制和规划约束，迫使数据中心向非核心区域分散，并更加依赖预租、棕地改造及现场电力解决方案。法兰克福在监管驱动的可持续性方面领先，而巴黎则受益于强大的低碳能源和政策引导的人工智能需求。南欧和新兴市场虽然规划规模庞大，但因电网瓶颈或投机性供应过剩而面临执行风险。芬兰等北欧市场正凭借低成本、可再生能源优势成为人工智能枢纽的新兴热点。

亚太与新兴市场分析

在亚太地区，数据中心市场日益呈现出极端需求但交付受限的特点，电力、土地和监管框架制约了增长。东京、首尔和新加坡面临严重的电力和政策限制，迫使地理格局向次级市场转移。东南亚正在迅速崛起，得益于较低的成本、超大规模扩张。中东正呈现出多元化、快速演变的格局，在超大规模愿景与基础设施现实之间形成分化。海湾国家凭借主权资本和有力政策支持，正迅速定位为全球人工智能和云计算枢纽，但电力供应和执行纪律正成为新挑战。在非洲，增长态势不均衡，南非加速发展，而其他国家仍受制于电力和基础设施瓶颈。