地产行业杂谈系列之六十七：核心宅地热度延续，盈利去化展现韧性.pdf

2024年以来，受新增供地规模约束及土地供应质量提升影响，核心城市核心地块热度持续升温，高价地密集成交。本报告基于中指数据库，对2024年至2026年上半年核心17城成交的204宗高价地及已推盘的101个项目进行深入分析，旨在揭示高价地市场的成交特征、项目表现及房企行为逻辑。

土地成交特征

高价地成交高度集中于北京、上海、广州、深圳、杭州等核心城市的主城及近郊区域，占比超95%。地块呈现明显的“小地块、低容积率”特征，平均容积率降至2.26，旨在适配高品质居住需求。拿地主体以央企、地方国企为主，保利发展、绿城中国、中海地产等主流房企积极参与。

项目经营表现

已推盘项目多定位中高端改善，主力户型为四至六房。估算平均毛利率25.4%、净利率7.9%，盈利能力可观。2026年上半年，拿地至首开耗时拉长至10.5个月，反映出房企通过打磨产品争取溢价的趋势，且耗时与售价、净利率呈正相关。平均首开去化率76.6%，显著优于市场整体水平，且高去化向高价房源聚集。

房企策略与建议

主流9家房企获取过半高价地，聚焦核心城市及优势深耕区域。各房企操盘策略分化，如绿城中国偏好小地块快开，中国金茂强化快速运营。建议关注资金实力雄厚、产品力强且历史包袱较轻的房企，如华润置地、建发国际、保利发展等，同时需警惕数据样本及市场修复不及预期的风险。