公募REIT分析框架：低息环境下的攻守之道.pdf

全球低利率环境与国内资产盘活需求共振，推动公募REITs市场从基础设施向商业不动产全面扩容。2026年，随着商业不动产REITs试点落地，中国REITs市场正式形成“双支柱”格局，为投资者提供了更多元化的配置选择。

市场架构与政策演进

我国公募REITs采用“公募基金+ABS”架构，通过股债结构设计优化税收负担。政策层面，从2020年试点启动到2024年常态化发行，资产范围逐步拓宽至保障房、消费基础设施及新型基础设施。2025年底，证监会发布63号文与21号文，正式推出商业不动产REITs，并由证监会主导审核，预计将提速项目发行节奏。

估值逻辑与分析框架

REITs兼具债性（稳定分红）与股性（资产增值）。估值上，收益法是核心方法，重点关注剩余期限、净现金流和折现率。报告指出，常用的现金分派率指标存在横向与历时可比性缺陷，尤其是特许经营权类资产因包含本金返还，分派率虚高。投资者应结合IRR、NAV及本息拆分逻辑，理性评估真实收益。

投资策略与展望

面对商业不动产等新资产类型的涌入，市场供给增加可能带来短期波动，但长期有利于优化投资者结构。建议关注具备资产储备和扩募能力的优质运营主体，以及保险、养老金等长期资金入市带来的市场稳定性提升。在低息环境下，聚焦底层资产运营稳健、治理规范的核心资产，是分享REITs市场发展红利的关键。